Судебная практика аренда

Каждый имеет право получать прибыль законным путем. А если сделка сорвалась, можно потребовать с виновника возмещения упущенной выгоды через суд. Таким путем пошел владелец прицепа, подавший иск к компании, которая удерживала у себя его оборудование. Упущенную выгоду он обосновал договором аренды машины с другой фирмой. Суды вынесли разные решения, а затем в деле разобрался ВС.

«При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что реально мог ее получить (предпринял конкретные меры и подготовился ч. 4 ст. 393 ГК РФ), но не смог именно в результате недобросовестности, допущенной ответчиком», – комментирует Екатерина Билык, юрист правового департамента Heads Consulting. По ее словам, споры о взыскании упущенной выгоды из различных договоров в принципе встречаются довольно редко, поскольку сложно доказать факт причинения такого вида убытков и особенно – размер упущенной выгоды, из-за чего суды чаще всего отклоняют такие иски.

Юрист КА «Юков и партнёры» Екатерина Баглаева наоборот говорит о том, что дела о взыскании убытков в виде упущенной выгоды многочисленны. «Суд обычно встает на сторону того, кто смог доказать все необходимые элементы: нарушение другим лицом обязанностей (незаконные действия или бездействия), причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, их размер. Также нужно обосновать, что допущенное нарушение стало единственной причиной, по которой истец не получил выгоду», – комментирует она.

Суды поспорили, доказаны ли убытки

В ноябре 2005 года Николай Понятовский* купил прицепной грейдер у сельхозобщества «Заря» в счет погашения задолженности по заработной плате, а следующей весной передал его в аренду продавцу на пять лет. В 2011 году, до истечения срока договора, «Заря» обанкротилась, а вся техника осталась на территории ООО «Авангард-Агро Белгород». 7 апреля 2014 года Новооскольский райсуд удовлетворил иск Понятовского об установлении факта владения грейдером. 9 мая решение суда вступило в силу, а через два дня мужчина заключил с ООО «Приоскольский электромонтаж» договор аренды на год с получением ежемесячной оплаты в размере 60 000 руб.

Однако передать грейдер Понятовский не смог, поскольку ему прицеп не вернули (в декабре 2014 года сотрудники полиции, проводившие осмотр, подтвердили, что он находился на охраняемой стоянке техники «Авангард-Агро»). В августе 2014 года Октябрьский районный суд Белгорода удовлетворил иск Понятовского об изъятии техники из незаконного владения, это решение устояло в апелляции и вступило в силу лишь 3 марта 2015 года. А в ноябре 2014-го он подал новый иск к «Авангард-Агро» (дело № 2-41/2015), намереваясь взыскать убытки в размере не полученной за 6 месяцев арендной платы (360 000 руб.).

Судья Дарья Скокова отказала ему в иске, посчитав, что тот не сумел доказать причинение убытков, а также их размер. Когда «Приоскольский электромонтаж» заключал договор с Понятовским, они знали о «невозможности его исполнения ввиду отсутствия у истца предмета аренды», обратила внимание судья. По ее мнению, это доказывалось, например, тем, что всего через четыре дня после подписания договора с истцом, без попытки его исполнить, общество заключило замещающую сделку аренды грейдера с ООО «ИнженерМонтаж».

Белгородский областной суд, куда Понятовский обратился с апелляционной жалобой (дело № 33-1583/2015), удовлетворил его требования, посчитав, что ответчик неправомерно удерживал технику, что препятствовало ее передаче в аренду. Причиненные убытки и их размер, по мнению облсуда, подтверждал договор с «Приоскольским электромонтажом». Хотя первая инстанция сочла соглашение очевидно неисполнимым, апелляционная с ней не согласилась. «При нахождении грейдера во владении истца данный договор был бы исполнен сторонами и истцом, соответственно была бы получена арендная плата», – сказано в определении облсуда.

«Авангард-Агро Белгород» обратилось с жалобой в ВС (дело № 57-КГ16-1). 26 апреля текущего года ее рассмотрели судьи Коллегии по гражданским делам (Вячеслав Горшков, Елена Гетман и Сергей Асташов), которые не согласились с выводами коллег из апелляции.

Договор аренды ничего не доказывает

ВС посчитал, что в апелляционном определении не содержится информации о том, что до заключения договора аренды истец предпринимал подготовительные действия, направленные на возврат грейдера и приведение его в состояние, пригодное для использования, хотя с момента прекращения деятельности ЗАО «Заря», который пользовался им раньше, прошло больше трех лет. «Доказательств совершения сторонами сделки каких-либо действий, направленных на исполнение договора аренды, истец не представил», – сказано в определении Верховного суда.

Апелляция взыскала убытки в размере неполученной арендной платы, ссылаясь на сумму, указанную в договоре аренды. Между тем, согласно п. 3 ст. 308 ГК (стороны обязательства), обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон (для третьих лиц). Поэтому размер оплаты по договору аренды сам по себе ни к чему не обязывает «Авангард-Агро», который стороной соглашения не являлся. Понятовский не доказал, что такая арендная плата имеет рыночный размер – с учетом технического состояния спорного имущества и при обычных условиях гражданского оборота. Ответчик же указал, что по замещающей сделке между компаниями «Приоскольский электромонтаж» и «ИнженерМонтаж» стоимость аренды грейдера была вдвое ниже.

Отправляя дело на новое рассмотрение, ВС указал, что вывод о наличии упущенной выгоды еще надо доказать.

Что говорят эксперты?

Опрошенные «Право.ru» эксперты целиком и полностью поддерживают позицию Верховного суда по данному спору, считая требования истца необоснованными. Юрист «Хренов и партнеры» Михаил Будашевский напоминает, что совсем недавно ВС уже сформулировал такую позицию в общем виде в п. 3 постановления Пленума «О применении судами некоторых положений ГК об ответственности за нарушение обязательств» от 24 марта 2016 года. «Повторение этой позиции применительно к конкретному делу (пусть и без ссылки на постановление Пленума) должно стать для нижестоящих судов дополнительным сигналом о том, как важно правильно распределить бремя доказывания», – считает юрист.

Сергей Солдатенко, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры», считает, что истец, заявляя подобного рода требования, злоупотребляет своими правами. «Заключить договор в отношении вещи, которой арендодатель не владеет и не пытается вернуть в течение трех лет – довольно сомнительно с точки зрения обычного предпринимателя, – говорит он. – Но даже если вынести за скобки квалификацию действий истца как злоупотребление правом, то упущенную выгоду в заявленном размере вряд ли можно взыскать, так как замещающая сделка была заключена по цене в два раза меньше».

* – имена и фамилии героев публикации изменены редакцией

Резолютивная часть определения объявлена 14.05.2020.

Полный текст определения изготовлен 19.05.2020.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Маненкова А.Н. и Попова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А35-6435/2018 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Курсклифтстрой» на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.10.2019,

УСТАНОВИЛА:

индивидуальный предприниматель Рыльская Галина Ивановна (далее — Предприниматель, Рыльская Г.И.) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курсклифтстрой» (далее — Общество) о взыскании 3 979 500 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N 3 за период с 01.06.2015 по 29.06.2018.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.10.2019 указанные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Общество, ссылаясь на существенные нарушения норм материального права судом округа, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке постановления от 02.10.2019.

Дело истребовано из Арбитражного суда Курской области.

Определением от 13.03.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Общества вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Предприниматель в отзыве, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

Предприниматель и Общество, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалованный судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Курской области от 06.03.2019 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2015 заключили договор аренды N 3 нежилого помещения — ангара металлического общей площадью 758 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Пост Кривец, 11, сроком с 01.01.2015 по 31.05.2015 (пункты 1.1, 1.2 договора).

В подпункте «а» пункта 2.1 договора стороны согласовали, что арендодатель обязан по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование арендатору имущество. При этом имущество должно быть передано не позднее чем через 3 дня после получения извещения от арендатора о намерении приступить к использованию имущества.

Подпунктом «ж» пункта 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении имущества (в том числе его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего сдать имущество арендодателю по акту в исправном состоянии.

Акт о передаче имущества Обществу стороны не составляли.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом составляет 113 700 рублей в месяц, в том числе НДС 18% — 17 344 рубля 07 копеек, арендатор вносит арендную плату по окончании срока аренды.

В соответствии с пунктом 4.2 данного договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от суммы задолженности.

Платежным поручением от 03.06.2015 N 500 ответчик внес арендную плату за весь срок действия договора с января по май 2015 года.

Предприниматель 19.05.2018 направила Обществу претензию с требованием уплатить 3 979 500 рублей задолженности по договору аренды, образовавшейся по состоянию на текущую дату.

В ответ на претензию Предпринимателя Общество сообщило, что договор аренды был заключен на срок с 01.01.2015 по 31.05.2015 и прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия, арендная плата внесена в полном объеме в соответствии с пунктом 3.1 договора 03.06.2015, что подтверждается счетом-фактурой от 02.06.2015 N 79, платежным поручением от 03.06.2015 N 500, актом от 02.06.2015 N 79, счетом от 02.06.2015 N 81.

Общество также указало, что после окончания срока действия договора арендатор спорным нежилым помещением не пользовался, какого-либо своего имущества в нежилом помещении не хранил. Арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора, в том числе перечисления арендных платежей на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора, не выставлял счета на оплату.

Ссылаясь на то, что на день обращения с исковым заявлением в суд арендатор не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор возобновлен на неопределенный срок, а значит, у ответчика образовалась задолженность, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что Общество использовало арендованное помещение в период срока аренды, обозначенного договором (с 01.01.2015 по 31.05.2015); установленная договором арендная плата за период пользования Обществом полностью внесена, задолженности не имеется; после истечения срока договора ответчик спорное помещение не использовал, и по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок

Суды указали, что само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с 01.06.2015 по 29.06.2018.

При этом суды исходили из следующего: ответчик заключил спорный договор аренды на определенный в договоре срок с целью хранения 46 лифтов до момента их установки; лифты были приобретены ответчиком 30.01.2015 у общества с ограниченной ответственностью «Центральное управление НЛМ» по договору поставки N П-2015-03 и спецификации N 1 с условием доставки до склада покупателя в городе Курске; факт поставки лифтов подтвержден счетами-фактурами и товарными накладными; указанное лифтовое оборудование было приобретено ответчиком для установки в определенные здания в срок до 28.02.2015 во исполнение договора от 30.01.2015 N ЗЛ-001/2015, заключенного Фондом «Региональный оператор фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области» (заказчик) и Обществом (исполнитель); факт выполненных Обществом работ по установке лифтов подтвержден актами о приемке заказчиком данных работ от 31.03.2015, а также актами выполненных работ от 06.04.2015, 09.0520115, 25.05.2015 по договорам субподряда на выполнение работ по капитальному ремонту, замене лифтового оборудования в многоквартирном доме, заключенным Обществом (субподрядчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис-Курск» (подрядчик); более трех лет с момента окончания срока действия договора истец не направлял ответчику требований об оплате за пользование спорным помещением либо об освобождении имущества; доказательств, подтверждающих наличие между сторонами договорных правоотношений за спорный период, не представлено; ответчик перечислил арендную плату за срок действия, предусмотренный договором.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа руководствовался статьей 309, пунктами 1, 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621, статьей 622 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо N 66).

При этом суд округа исходил из того, что по смыслу статьи 622 ГК РФ при предъявлении требования о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, истцу следует доказать факт нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.

Подпунктом «ж» пункта 2.2 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении имущества (в том числе его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего сдать имущество арендодателю по акту в исправном состоянии. Между тем сторонами акт не составлялся, доказательств надлежащего возврата арендованного имущества не представлено.

Поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из разъяснений пункта 13 информационного письма N 66 досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, сам факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

С учетом изложенного суд округа направил дело на новое рассмотрение и указал судам на необходимость дать оценку действиям сторон при исполнении договора с учетом правовой позиции пункта 13 информационного письма N 66.

Судебная коллегия полагает, что суд кассационной инстанции не учел следующее.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, в пределах своей компетенции установив, что, в действительности, арендатор прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, пришли к выводу о том, что он не был возобновлен. Исходя из этого суды обоснованно не применили пункт 13 информационного письма N 66, поскольку не установили досрочного оставления арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные статьей 286 АПК РФ.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, предоставленных ответчиком.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что постановление суда округа принято с существенным нарушением норм материального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ в данной части подлежат отмене, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.10.2019 по делу Арбитражного суда Курской области N А35-6435/2018 отменить.

Решение Арбитражного суда Курской области от 06.03.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 по делу N А35-6435/2018 оставить в силе.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Г.Г. Попова
Судьи А.Н. Маненков
В.В. Попов

Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть вторая » Раздел IV. Отдельные виды обязательств » Глава 34. Аренда » § 5. Аренда предприятий » Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия » Дело NА66-13706/2009. О признании недействительным договора аренды недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 июня 2011 г. по делу N А66-13706/2009

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 25.05.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района на решение Арбитражного суда Тверской области от 24.11.2010 (судья Нофал Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 (судьи Федосеева О.А., Виноградов О.Н., Журавлев А.В.) по делу N А66-13706/2009,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Ржевэнерго» (далее — Общество) о признании недействительным договора аренды от 12.10.2007 N 875 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Калязинское муниципальное унитарное предприятие «Коммунэнерго» (далее — Предприятие).

Определением от 23.04.2010 в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки производство по делу прекращено в связи с отказом Комитета от указанной части иска.

Решением от 24.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.02.2011, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить.

По мнению подателя жалобы, в нарушение пункта 2.3 Положения о предоставлении в аренду объектов муниципальной собственности, утвержденного решением собрания депутатов Калязинского района от 10.11.2005 N 92 (далее — Положение N 92), имущество по договору аренды передано ответчику без проведения конкурса (аукциона).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 12.10.2007 заключили договор N 875 аренды недвижимого имущества (городской котельной и тепловой энергоустановки) для использования с целью обеспечения теплоснабжением объектов города Калязина сроком с 12.10.2007 по 12.09.2008.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2007.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор вправе с письменного согласия арендодателя передавать названное имущество в субаренду.

С согласия Комитета Общество и Предприятие 12.10.2007 заключили договор N 17 субаренды недвижимого имущества (городской котельной), расположенного по вышеназванному адресу, для использования в целях непрерывного снабжения конечных потребителей тепловой энергией и оказания услуг по транспортировке тепловой энергии сроком с 12.10.2007 по 12.09.2008.

На основании решения Малого совета Тверского областного Совета народных депутатов от 25.08.1993 N 344 и акта приема-передачи городской котельной в муниципальную собственность Калязинского района от 20.09.1993 муниципальное образование «Калязинский район» зарегистрировало право собственности на указанную котельную общей площадью 2013,2 кв.м с кадастровым номером 69:11:0070403:12:2 (свидетельство от 26.11.2008 серии 69-АБ N 285372).

Ссылаясь на то, что договор аренды является недействительной ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения право собственности муниципального образования не было зарегистрировано; предметом договора аренды является имущественный комплекс, следовательно, договор подлежал государственной регистрации; порядок заключения договора аренды не соответствует пункту 2.3 Положения N 92, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций отказали в иске, поскольку пришли к выводам о том, что право собственности муниципального образования «Калязинский район» на спорную котельную возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ); спорный договор не отвечает признакам, предусмотренным статьей 656 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), и не требует государственной регистрации как заключенный на срок менее 1 года; нарушений Положения N 92 при заключении договора аренды не установлено.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона , признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом . Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Статьей 656 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию; передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды пришли к выводу, что в пользование Обществу передано не предприятие как имущественный комплекс, а котельная и иное имущество (тепловые энергоустановки); ни договор, ни акт приема-передачи не содержат условий о передаче имущества, подлежащего включению в состав предприятия как имущественного комплекса; положения статьи 658 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не применимы, а договор аренды не требует государственной регистрации как заключенный на срок менее 1 года.

Право собственности муниципального образования «Калязинский район» на котельную зарегистрировано на основании решения Малого совета Тверского областного Совета народных депутатов от 25.08.1993 N 344 и акта приема-передачи городской котельной с баланса завода «Спецавтоматика» в муниципальную собственность Калязинского района от 20.09.1993, то есть возникло до введения в действие Закона N 122-ФЗ, а потому являлось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

Кассационная инстанция также соглашается с выводами судов о том, что при заключении договора аренды нарушений Положения N 92 допущено не было.

Апелляционным судом дана надлежащая оценка Положению N 92 в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды.

Изменения в Положение N 92, в соответствии с которыми исключены пункты 1.4, 2.1 и 2.2, отменена глава III, внесены решением собрания депутатов Калязинского района от 23.07.2009, то есть после заключения сторонами спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что на момент заключения сторонами договора аренды от 12.10.2007 Положение N 92 не содержало запретов на передачу Обществу объектов муниципальной собственности по целевому назначению без проведения конкурса (аукциона).

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам ( части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку выводов судов относительно имеющихся в деле доказательств.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А66-13706/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района — без удовлетворения.

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о заключении и расторжении договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным договором, возникающим в момент достижения между сторонами (арендодателем и арендатором) соглашения по существенным условиям, таким как условие об объекте аренды (здание или сооружение) и условие о размере арендной платы.

Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Правила об обязательной государственной регистрации применяются в случае, если срок договора равен одному году или более. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Особенностью этого договора является его связь с земельным участком. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения — составление передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.

Общие положения об аренде, в том числе и основные положения об аренде зданий и сооружений, как одного из видов договора аренды содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 1 и 4 главы 34),

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Пленум ВАС РФ) дал разъяснения арбитражным судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Кроме того, по вопросам, связанным с практикой разрешения споров, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ) дал рекомендации в информационных письмах, таких как:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Некоторые вопросы практики применения ст.652 ГК РФ изложены и в п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Ниже приводится обзор выводов судов кассационной инстанции, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений, а именно:

— признание договора аренды здания или сооружения недействительным;

— государственная регистрация договора аренды здания или сооружения;

— срок договора;

— недостатки объекта договора аренды здания или сооружения;

— объект договора обременен правами третьих лиц;

— оплата по договору аренды;

— капитальный/текущий ремонт;

— досрочное расторжение договора аренды здания или сооружения;

— преимущественное право заключать договор аренды на новый срок;

— права на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.

II. Выводы судов кассационной инстанции по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным

В силу своей консенсуальности договор аренды признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества, то есть с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной ГК РФ формы сделки (простая письменная, государственная регистрация).

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, состоявшегося 26.11.2009, предприниматель был признан победителем, на основании чего Комитетом по управлению муниципальной собственностью и предпринимателем был подписан протокол от 26.11.2009 N 4 об итогах аукциона на право заключения договора аренды.

Поскольку договор аренды не был подписан предпринимателем в течение указанного в ст.448 ГК РФ (20 дней) срока, письмом от 21.04.2011 N КС3915 Комитет по управлению муниципальной собственностью уведомил предпринимателя об отсутствии подписанного им договора аренды спорного нежилого помещения, сообщив также о готовящемся новом аукционе, в результате проведения которого спорное помещение было передано обществу «Башинформсвязь».

Оспаривая заключенный с обществом «Башинформсвязь» договор аренды от 11.01.2012 N 25333, предпринимателем не доказан материально-правовой интерес в признании договора аренды недействительным.

К указанному выводу пришел суд вышестоящей инстанции, указав, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества «Башинформсвязь» не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4.

Как следует из материалов дела, основанием для проведения Комитетом по управлению муниципальной собственностью повторного аукциона, с уведомлением об этом предпринимателя, который не участвовал в повторном аукционе, является установленный судом факт неподписания предпринимателем договора аренды в установленные законом и протоколом сроки.

Проанализировав положения ст.ст.606, 650 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правильно указал, что договор аренды является консенсуальным договором, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация), договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества.

В связи с изложенным вывод суда апелляционной инстанции об утрате предпринимателем права требования заключения с ним договора аренды к моменту проведения повторного аукциона на основании подписанного им протокола от 26.11.2009 N 4 является верным и обоснованным.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что предпринимателем не были оспорены торги, по итогам которых был заключен оспариваемый договор аренды.

В случае если договор аренды здания или сооружения в силу срока своего действия подлежит государственной регистрации, срок исковой давности по иску о признании такого договора недействительным должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2013 по делу N А82-12191/2009, в котором указано следующее.

Отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, суды нижестоящих инстанций не учли следующее.

По общему правилу, предусмотренному в ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом.

В п.32 постановления Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 8 разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в течение трех лет согласно п.1 ст.181 ГК РФ. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, течение срока исковой давности по п.1 ст.181 ГК РФ не может начинаться ранее чем сделка считается заключенной.

В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005.

Поскольку доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005 в материалы дела не представлены, суд вышестоящей инстанции указал, что вывод судов нижестоящих инстанций о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности является необоснованным, оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Отсутствие регистрации договора аренды при условии фактического использования арендатором переданного по договору аренды имущества и исполнения сторонами всех обязательств по этому договору не должно являться основанием для признания указанного договора недействительным.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Уральского округа от 20.01.2014 N Ф09-13462/13 по делу N А50-4727/2012, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.05.2005 заключен на срок с 01.10.2005 по 30.09.2006; договор аренды от 01.01.2007 — на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Исходя из п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

Таким образом, суд установил, что указанные договоры в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежали государственной регистрации. Доказательства регистрации договоров аренды недвижимого имущества от 01.05.2005 и 01.01.2007 в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

При этом в подтверждение доводов о фактическом пользовании обществом «Союз-Еврострой» переданными ему по договорам аренды помещениями в материалах дела имеются доказательства, указывающие на использование должником помещений. Также в материалах дела имеется подписанный сторонами договора аренды акт приема-передачи помещений от 01.10.2005, акт сверки расчетов по состоянию на 06.02.2008 с приложением актов приемки оказанных услуг от 31.12.2005, 31.12.2006, 31.12.2007 и 06.02.2008.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что материалы настоящего обособленного спора не подтверждают, что в данном случае имеются приведенные конкурсным управляющим общества «Союз-Еврострой» основания (п.2 ст.103 Закона о банкротстве, ст.10, ст.168 ГК РФ) для признания указанных сделок недействительными.

2. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Отсутствие государственной регистрации договора, направленного на передачу обществу во временное пользование (аренду) части фасада здания (многоквартирного жилого дома) на срок свыше 1 года, в нарушение п.2 статьи 651 ГК РФ является основанием для признания такого договора незаключенным.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2013 по делу N А53-13102/2012, в котором указано следующее.

Как следует из материалов дела, управляющая организация многоквартирным домом обратилась в суд с иском о признании незаключенным договора на право установки и эксплуатации рекламной конструкции.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что к заключенному между владельцем и пользователем договору применяются нормы гл.34 ГК РФ об аренде, поскольку сделка направлена на передачу обществу во временное пользование части фасада здания (многоквартирного жилого дома).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Поскольку государственная регистрация договора аренды сроком на пять лет в нарушение п.2 ст.651 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не проводилась, судебные инстанции признали договор незаключенным и удовлетворили исковые требования управляющей организации.

Требования о государственной регистрации не распространяются на договор аренды недвижимости, срок действия которого определен с 1-го числа месяца текущего года до 30-го числа предыдущего месяца следующего года, при условии что в предыдущем месяце 31 календарный день, поскольку в этом случае считается, что договор заключен на срок менее года.

Данный вывод сделан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу N А10-1571/2013, в котором указано следующее.