Сделка ничтожна

Для покупателей недвижимости одной из «страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое «недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами:

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам — 10 лет. Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются. Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь.

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита.

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

2. Мнимые и притворные сделки

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений. Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник. В такой ситуации сделка может быть признана мнимой.

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка «прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости «прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи.

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими.

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов.

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Продажа квартир маргиналов и социально-незащищенных граждан

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно.

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть.

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными.

Признание сделок недействительными — это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Задайте свой вопрос в нашем разделе «Вопросы и ответы» и мы постараемся ответить.

Павел Бречко

Автор статьи

Павел Бречко

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям норм права, является ничтожной (недействительной). Критерием недействительности, таким образом, выступает несоответствие условий сделки требованиям правового акта. Нормативный акт может иметь силу закона либо подзаконного акта. Отраслевая принадлежность правовых норм, противоречие которым может влечь за собой недействительность сделки, не имеет значения.
Однако закон может признавать некоторые противоправные сделки не ничтожными, а оспоримыми, а также предусматривать особые последствия их недействительности. Примером являются ст. 162 ГК о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки и п. 3 ст. 572 ГК о последствиях ничтожного договора дарения.

Закон выделяет группу недействительных сделок, противоречащих основам правопорядка и нравственности, признает такие сделки ничтожными и определяет их последствия, которые носят конфискационный характер.
Основы правопорядка — это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные на соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение правовых предписаний и защиту основных прав и свобод граждан.
Условием применения ст. 169 ГК РФ является наличие умысла хотя бы у одного участника сделки. ГК не содержит определения умысла; доктрина и судебная практика исходят из его общепринятого определения, как оно трактуется в современном праве. Умысел означает понимание противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления (прямой умысел) или хотя бы допущение таких противоправных последствий (косвенный умысел). Наличие умысла не может предполагаться, а должно быть доказано.
Правовые последствия таких сделок заключаются в следующем. При наличии умысла у обеих сторон, в случае исполнения сделки обеими сторонами, все полученное ими имущество по сделке, взыскивается в доход государства. Если сделка была исполнена лишь одной стороной, то с другой стороны взыскивается все полученное ею, а также все причитавшееся с нее первой стороне, что также идет в доход Российской Федерации. В случае наличия умысла лишь у одной из сторон, все полученное по сделке, должно быть возращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей, взыскивается в доход Российской Федерации.

📌 Реклама

Ничтожны мнимые и притворные сделки. Сделка, не направленная на создание соответствующих ей правовых последствий, является мнимой. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств.
Притворная сделка также не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки и в силу этого признается ничтожной. В этих случаях применяются правила о сделке, которую участники действительно имели в виду (например, если вместо купли-продажи имущества стороны оформили его дарение, подлежат применению правила о договоре купли-продажи).
В случае, если мнимые и притворные сделки прикрывают сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, подлежат применению последствия конфискационного характера, предусмотренные ст. 169 ГК РФ.

📌 Реклама

Ничтожными являются все сделки гражданина, признанного недееспособным.
Признание гражданина недееспособным производится судом, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным, влечет отсутствие предусматриваемых ею правовых последствий, а при исполнении сделки — двустороннюю реституцию полученного имущества в натуре, а при невозможности возврата имущества, производится денежное возмещение его стоимости. Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она обязана возместить понесенный другой стороной реальный ущерб. Сделка, совершенная недееспособным, в его интересах может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого лица.
Такие же последствия влечет сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным в судебном порядке. Но в отличие от полностью недееспособных лиц, ограничено дееспособные лица могут совершать мелкие бытовые сделки.

📌 Реклама

Сделка совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, по иску этого лица либо иных лиц, чьи права нарушены, суд может признать сделку недействительной. Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Иногда они вызываются посторонними для сделки обстоятельствами (заболевание, гибель близких, физическая травма, стихийное бедствие и т.д.), но могут зависеть и от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение).
Факт совершения гражданином сделки в момент, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельские показания, как правило, будут недостаточными; нужно заключение соответствующих медицинских органов, и может оказаться необходимым проведение экспертизы.

📌 Реклама

Если сделка заключена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 6 до 14 лет, то она является ничтожной (однако это не относится к мелким бытовым сделкам и другим сделкам, предусмотренным п.п.2 и 3 ст. 28 ГК РФ). По требованию родителей, усыновителей или опекуна, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
К ничтожным сделкам лица, не достигшего 14 лет, применяются последствия, установленные ст. 171 ГК РФ: двусторонняя реституция и возмещение реального ущерба, понесенного несовершеннолетним.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными, например, при вступлении в брак, а также в случае эмансипации граждан.
Признание сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет недействительной влечет двустороннюю реституцию и возмещение дееспособной стороной реального ущерба, понесенного недееспособным контрагентом.
Сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет являются оспоримыми, и суд вправе признать их действительными полностью или частично, если она совершена к выгоде несовершеннолетнего.

📌 Реклама

Суд может признать недействительной сделку, совершенную под влиянием заблуждения.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, ибо выражает волю ее участников неправильно, искаженно и, соответственно, приводит к иному результату, нежели тот, который они имели в виду. В интересах защиты прав ГК РФ предусматривает возможность признания такой сделки недействительной по иску заблуждавшейся стороны, которой может быть как гражданин, так и юридическое лицо.
Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В случае признания сделки недействительной ввиду наличия существенного заблуждения применяются правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. взаимная реституция.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

📌 Реклама

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в т.ч. к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки.
Насилием является причинение участнику сделки (его близким) физических или душевных страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных, однако необязательно уголовно наказуемых действиях, например насилием может быть воздействие на волю контрагента посредством использования служебного положения.
Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку. Как и насилие, угроза может быть направлена и против лиц, близких участнику сделки.
Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место, во-первых, при наличии их умышленного сговора, во-вторых, при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. Не имеет значения, получил ли участник такого сговора какую-либо выгоду от сделки, или она была совершена с целью нанесения ущерба представляемому
Стечение тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) само по себе не является основанием недействительности сделки. Для этого необходимы два условия: а) заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях, б) наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

📌 Реклама

Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности. Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Установленный срок исковой давности применяется также к требованиям, срок предъявления которых (установленный ранее ГК РФ) не истек до 26.07.2005г., т.е. до дня вступления в законную силу ФЗ от 21.07.2005г. № 109-ФЗ «О внесении изменений в ст. 181 части первой ГК РФ». Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основаниями для признания сделки недействительной.

📌 Реклама

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что признание сделки недействительной классифицируется по видам недействительности сделки:
— сделки с пороками субъектного состава (сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, сделки, совершаемые с нарушением полномочий);
— сделки с пороками воли и волеизъявления (сделки, совершенные без внутренней воли, и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно);
— сделки с пороками содержания (сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, а также мнимые и притворные сделки);
-сделки с пороками формы (несоблюдение установленных законодательством предписаний о соблюдении нотариальной формы, несоблюдение формы договора или требований о государственной регистрации);

📌 Реклама

Таким образом, порок любого или нескольких элементов сделки, то есть их несоответствие действующему законодательству, приводит к ее недействительности. Признание сделки недействительной связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате ее исполнения. Если ни одна из сторон не допустила умысла при совершении сделки, признанной недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если возврат невозможен заменить исполнение в натуре денежной компенсацией (двусторонняя реституция).
К стороне, проявившей недобросовестность при совершении сделки могут быть применены конфискационные меры, т.е все исполненное по недействительной сделке получает обратно только добросовестная сторона (односторонняя реституция).
Если обе стороны действовали умышленно при заключении сделки, признанной недействительной, как совершенной с целью противоправной основам правопорядка и нравственности, то все, что было передано во исполнение или должно быть передано по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

ВАС РФ разъяснил особенности оспаривания сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения, обмана, угрозы, насилия и неблагоприятных обстоятельств (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

ВАС РФ дал разъяснения в Обзоре практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденном Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 (далее — Обзор, утвержденный Информационным письмом N 162). Рекомендации касаются норм о недействительности сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Положения названных статей Гражданского кодекса РФ изменились с 1 сентября 2013 г. в связи с принятием Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. В результате этого некоторые выводы арбитражных судов получили закрепление на законодательном уровне, другие, напротив, утратили актуальность и теперь расходятся с действующим Гражданским кодексом РФ. ВАС РФ разъяснил, в частности, в каких случаях, помимо перечисленных в ст. 178 ГК РФ, заблуждение стороны сделки можно считать существенным, а также в каких случаях сделка считается кабальной, а угроза — достаточной для того, чтобы сделку, совершенную под ее влиянием, признали недействительной.

Подробнее об изменении положений ст. ст. 178 и 179 ГК РФ см. КонсультантПлюс: Правовые новости. Специальный выпуск «Изменения положений Гражданского кодекса РФ о сделках, представительстве, решениях собраний, исковой давности и др. (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ)».

1. Выбор между требованием о признании сделки недействительной на основании ст. ст. 178 или 179 ГК РФ и другими способами защиты принадлежит стороне, чье право нарушено

Нередко основанием оспаривания сделок является заблуждение или обман стороны относительно качеств предмета сделки, например если покупатель заблуждался или был обманут по поводу приобретенного товара. В таком случае возникает вопрос конкуренции способов защиты нарушенного права: требовать признания сделки недействительной (ст. ст. 178, 179 ГК РФ) или применения последствий передачи товаров ненадлежащего качества? ВАС РФ разъяснил, что выбор принадлежит заблуждавшейся (обманутой) стороне. Данный подход представляется оправданным, поскольку рассматриваемые сделки являются оспоримыми, то есть могут сохранять юридическую силу, если не будут признаны судом недействительными. Логично предоставить потерпевшей стороне право выбора — сохранить сделку и применить обязательственно-правовые способы защиты или потребовать признания сделки недействительной. Однако важно помнить, что сторона, которая добилась признания недействительности сделки вследствие заблуждения, не только должна вернуть (и получить) все исполненное по сделке, но и в некоторых случаях обязана возместить другой стороне реальный ущерб (п. 6 ст. 178 ГК РФ).

До изменения ст. 178 ГК РФ (до 1 сентября 2013 г.) в том случае, если сторона заблуждалась относительно обстоятельств, не перечисленных в этой статье, следовало предъявлять требования, вытекающие из нарушения обязательства, например требование о применении последствий передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ). В признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, суды в таких случаях отказывали.

Об этом свидетельствуют примеры практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов (Определения ВС РФ от 04.10.2011 N 81-В11-4, ВАС РФ от 29.10.2012 N ВАС-11960/12, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2003 N Ф04/189-1157/А46-2002).

Об иных правах покупателя при передаче ему некачественного товара, кроме предусмотренных п. 1 и п. 2 ст. 475 ГК РФ, см. Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения. Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 475 ГК РФ.

О требованиях к качеству нового товара и применении последствий, предусмотренных ст. 475 ГК РФ в случае поставки товара ненадлежащего качества, см. Путеводитель по договорной работе. Поставка. Рекомендации по заключению договора.

2. Приведены не перечисленные в ст. 178 ГК РФ обстоятельства, при которых заблуждение может быть основанием недействительности сделки

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной по иску заблуждавшейся стороны. Обязательным условием для признания сделки недействительной является существенный характер заблуждения. В п. 2 ст. 178 ГК РФ приведен открытый перечень обстоятельств, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным. ВАС РФ разъяснил, при каких еще обстоятельствах, помимо перечисленных в данной норме, заблуждение может признаваться существенным, а при каких, напротив, не может.

Изменение ст. 178 ГК РФ открывает более широкие возможности для оспаривания сделок, совершенных под влиянием заблуждения. До 1 сентября 2013 г. список обстоятельств, при которых заблуждение признавалось существенным, был значительно уже и являлся закрытым. Как следствие, арбитражные суды и суды общей юрисдикции отказывали в признании сделки недействительной, если сторона ссылалась на заблуждение по поводу обстоятельств, не включенных в абз. 2 п. 1 ст. 178 ГК РФ в прежней редакции.

Суды полагали, что «неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной».

+ Судебная практика:

— Определение Верховного Суда РФ от 17.01.2012 N 9-В11-8;

— Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2011 N 18-В11-51;

— Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15764/12;

— Определение ВАС РФ от 29.10.2012 N ВАС-11960/12;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2013 N А67-7819/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.07.2013 N А06-5824/2012;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2013 N А21-8836/2012;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2013 N А42-3419/2011;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2012 N А32-588/2011;

— Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2013 N Ф09-10729/13 по делу N А07-23356/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2012 N Ф09-11979/12 по делу N А60-15496/2012;

— Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2012 N А64-9171/2011.

ВАС РФ подчеркнул, что в новой редакции ст. 178 ГК РФ перечень таких обстоятельств носит примерный характер.

Об отличии понятия и содержания существенного заблуждения в действующей и прежней редакциях ст. 178 ГК РФ см. Правовые новости. Специальный выпуск «Изменения положений Гражданского кодекса РФ о сделках, представительстве, решениях собраний, исковой давности и др. (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ)».

2.1. Допущение стороной технической ошибки при заключении договора может быть основанием признания сделки недействительной

Пункт 1 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

Такая ошибка может быть допущена, в частности, в отношении суммы, составляющей цену договора. Например, при заключении договора сторона ошибочно указала одну цену, а реально подразумевала другую. В Обзоре, утвержденном Информационным письмом N 162, приведен пример технической ошибки в отношении цены контракта, заключенного с обществом, выигравшим торги в форме открытого аукциона. В извещении о проведении торгов начальная максимальная цена контракта была обозначена как «2.7 млн руб.», тогда как победившее на торгах общество предложило поставить товары всего за «2.3 руб.», то есть более чем в миллион раз дешевле. В этом случае суд признал, что общество допустило техническую ошибку.

Отметим, что в арбитражной практике ранее существовал подход, согласно которому допущение участником аукциона технической ошибки при подаче предложения о цене контракта (которая явно меньше, чем начальная максимальная цена контракта) не может рассматриваться как основание для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2010 N ВАС-13020/10).

Это связано, в частности, с тем, что до 1 сентября 2013 г. определенный в ст. 178 ГК РФ перечень случаев, когда заблуждение являлось существенным, был закрытым и включал лишь заблуждение:

— относительно природы сделки;

— относительно тождества предмета;

— относительно таких качеств предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Теперь в подп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ указано, в частности, что очевидные описка, опечатка также могут признаваться существенным заблуждением. Это открытый перечень, поэтому указание ВАС РФ на техническую ошибку не противоречит смыслу п. 2 ст. 178 ГК РФ. Интересно, что в Обзоре, утвержденном Информационным письмом N 162, ВАС РФ не пояснил, каково соотношение технической ошибки и опечатки.

2.2. Заблуждение относительно отдельных качеств стороны сделки может быть основанием недействительности, если они имели существенное значение для другой стороны при заключении договора

Пункт 2 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

Одним из оснований признания сделки недействительной теперь является заблуждение в отношении лица, с которым сторона вступает в сделку (подп. 4 п. 2 ст. 178 ГК РФ). ВАС РФ разъясняет, что основанием недействительности может стать заблуждение не только относительно личности контрагента в целом, но даже относительно его отдельных качеств. Такие качества должны иметь существенное значение для другой стороны. Например, наличие у поставщика исключительного права на импорт товаров в РФ имеет существенное значение для покупателя. Отсутствие такого права может повлечь повышенные риски, наложение обеспечительных мер на товары, снижение скорости реализации товаров.

3. Разъяснены основания отказа в признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения

Среди таких оснований ВАС РФ назвал случаи, когда сторона, оспаривающая сделку, при ее заключении:

— заблуждалась относительно правовых последствий заключения сделки (п. 3 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162);

— не заблуждалась относительно обстоятельства, на основании которого теперь оспаривает сделку (п. 4 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162);

— не проявила обычную для деловой практики осмотрительность (п. 5 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162).

Все эти основания отказа в признании сделки недействительной следуют из смысла ст. 178 ГК РФ, однако прямо в ней не названы.

Об основаниях, по которым сделка, совершенная под влиянием заблуждения, должна быть или может быть признана действительной, см. Правовые новости. Специальный выпуск «Изменения положений Гражданского кодекса РФ о сделках, представительстве, решениях собраний, исковой давности и др. (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ)».

3.1. Заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием ее недействительности

Пункт 3 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

ВАС РФ разграничил природу сделки и ее правовые последствия.

Если сторона имела неправильное представление о том, какие права и обязанности возникнут по сделке (заблуждалась относительно правовых последствий), этого недостаточно для признания сделки недействительной. Однако если сторона пыталась заключить одну сделку, а в итоге вследствие заблуждения заключила другую (заблуждалась относительно природы сделки), то сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, ВАС РФ фактически указал, что под природой сделки понимается ее тип. Такой подход в целом согласуется с распространенной в судебной практике позицией.

+ Судебная практика

— Определение ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-14081/10;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2011 N А79-4411/2010;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2013 N А42-3419/2011;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2008 N А27-1021/2007-1;

— Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2012 N А64-9171/2011.

В других случаях арбитражные суды под природой сделки понимали:

— содержание договорного обязательства (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.04.2007 N А79-2559/2006);

— существенные условия сделки (см. Постановления ФАС Московского округа от 29.04.2010 N А40-103938/09-124-323, ФАС Уральского округа от 16.03.2009 N А50-13677/2008-Г28).

Заблуждение относительно природы сделки является существенным и выступает основанием для признания ее недействительной (подп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ; аналогичная норма содержалась и в абз. 2 п. 1 ст. 178 ГК РФ в прежней редакции). Однако в Гражданском кодексе РФ значение данного термина не раскрыто.

В правовой литературе под юридической природой сделки понимается, в частности, совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Установление природы сделки позволяет отличать один тип сделки от другого <*> .

<*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2007.

3.2. Сделка не может быть признана недействительной, если при ее заключении сторона не заблуждалась относительно обстоятельств, на основании которых теперь оспаривает сделку

Пункт 4 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

Если стороны ранее заключали договор по поводу этого же предмета, а в новом договоре качества предмета были указаны неверно, можно считать, что сторона осведомлена о действительном положении дел и не заблуждается. Формальное отражение в договоре информации о предмете еще не говорит о том, что одна из сторон не понимает реального положения дел.

Президиум ВАС РФ привел следующий пример. Арендатор повторно заключил договор аренды одного и того же помещения. В договоре была указана общая площадь объекта, но на практике использовать можно было лишь половину. Суд установил, что арендатор ранее уже арендовал данный объект и был осведомлен о его реальной полезной площади. При таких обстоятельствах существенное заблуждение относительно действительных качеств предмета сделки (арендуемого объекта) отсутствует.

О последствиях расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта см. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения. Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 607 ГК РФ.

О последствиях несоответствия сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим характеристикам этого объекта см.: Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора.

С 1 сентября 2013 г. изменились положения ст. 178 ГК РФ о том, заблуждение по поводу каких именно качеств предмета сделки может послужить основанием для признания ее недействительной. Ранее существенным считалось заблуждение только по поводу тех качеств, которые значительно снижают возможность использования предмета сделки по назначению. Теперь принимается во внимание заблуждение относительно любых качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ). Таким образом, новая редакция ст. 178 ГК РФ предоставляет более широкие возможности для оспаривания сделок по данному основанию, поскольку в обороте существенными могут признаваться различные качества, их перечня в законе нет.

Ранее под существенным заблуждением относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования по назначению, арбитражные суды, в частности, понимали:

— заблуждение арендодателя относительно технического состояния арендованного имущества при продаже его арендатору. В действительности имущество находилось в лучшем состоянии, чем предполагал арендодатель (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.06.2003 N Ф03-А37/03-1/1338);

— заблуждение стороны относительно технического состояния объекта недвижимости. Состояние объекта было таково, что произошло обрушение объекта. «Информированность истца о наличии здания на момент совершения договора не исключает в то же время заблуждения истца относительно технических свойств здания — в данном случае таких свойств, от которых зависит само существование объекта договора» (см. Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2006 N А40-77921/05-50-650).

3.3. Сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если истец не проявил обычную для деловой практики осмотрительность

Пункт 5 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

Примером неосмотрительности может служить ситуация, когда истец после заключения договора аренды нежилого помещения выяснил из выписки из ЕГРП, что упомянутое помещение не может быть использовано в соответствии с назначением, указанным в договоре. Сторона не была лишена возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения до заключения договора, поэтому оснований для признания договора недействительной сделкой суд не нашел.

О последствиях расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета см. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 607 ГК РФ.

О последствиях проявления неосмотрительности арендатора в отношении качеств объекта аренды при заключении договора см.:

— Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора.

— Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора.

4. Чрезмерное превышение цены договора относительно других договоров такого вида может свидетельствовать о заключении сделки на крайне невыгодных условиях

Чрезмерная цена сделки не является обязательным обстоятельством для признания ее недействительной, как совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой.

В примере, приведенном в Обзоре, утвержденном Информационным письмом N 162, крайне невыгодные для заемщика условия выражались не только в завышенной цене договора. Суд учел также размер процентной ставки по договору займа и срок, на который такой договор был заключен. Кроме того, заимодавец не доказал, что такие невыгодные для заемщика условия были обусловлены какими-либо особенностями именно этой сделки.

О последствиях установления завышенной процентной ставки за пользование суммой займа см. Путеводитель по судебной практике. Заем. Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 809 ГК РФ.

Арбитражные суды в качестве обстоятельств, подлежащих установлению для признания сделки недействительной, как кабальной, называют:

— нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах;

— совершение сделки на крайне невыгодных для стороны условиях;

— причинно-следственную связь между стечением у стороны тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для нее условиях;

— осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

Суды указывают, что каждый из признаков сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной, как кабальной. Для признания сделки кабальной необходимо одновременное наличие всех вышеперечисленных обстоятельств.

+ Судебная практика:

— Определение ВАС РФ от 02.02.2009 N 574/09 по делу N А40-1919/08-47-21;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2009 N А17-4988/2008;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2013 N А55-12713/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2012 N А65-20313/2011;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 N А12-23649/2011;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2012 N А56-4084/2012;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2010 N А56-3444/2009;

— Постановление ФАС Уральского округа от 23.07.2013 N Ф09-6021/13 по делу N А76-20058/2012;

— Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2012 N А62-1425/2011.

5. Разъяснены основания и последствия недействительности сделки, совершенной под влиянием угрозы

5.1. Если заявление участника о выходе из ООО признается недействительным, как односторонняя сделка, совершенная под влиянием угрозы, участник считается не вышедшим из общества

Пункт 13 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

ВАС РФ рассматривает возможность оспаривания односторонних сделок, совершенных под влиянием угрозы, на примере оспаривания заявления участника о выходе из ООО. В этом случае факт угрозы может быть подтвержден, в частности, письмами других участников общества в адрес участника и свидетельскими показаниями.

Обычно для подтверждения факта угрозы суды используют свидетельские показания. Понятие угрозы определяется судами следующим образом:

— противоправное психическое воздействие на другую сторону, заключающееся в предупреждении о причинении ему или его близким существенного вреда в будущем, во избежание чего потерпевший вынужден совершить сделку (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2009 N А11-9877/2008);

— психологическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку (Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2008 N А06-1125/08-9).

Ранее суды отмечали, что угроза может считаться основанием недействительности сделки, если она стала причиной несоответствия воли, выраженной в сделке, подлинной воле лица, ее совершившего (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 N А31-4888/2007-22). Данное разъяснение не противоречит выводам, содержащимся в Обзоре, утвержденном Информационным письмом N 162.

О квалификации заявления участника о выходе из ООО как односторонней сделки см. Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Выход участника из общества с ограниченной ответственностью.

5.2. Сторона, оспорившая сделку, совершенную под влиянием угрозы, вправе требовать возмещения убытков по общим правилам, установленным для возмещения вреда

Пункт 13 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

В ст. 179 ГК РФ указано, что при признании сделки недействительной, помимо применения общих последствий недействительности (реституция по ст. 167 ГК РФ), должны быть возмещены убытки потерпевшего. ВАС РФ разъяснил, что в этом случае возмещение убытков происходит согласно ст. 1064 ГК РФ. Эта статья определяет, в частности, общие правила возмещения вреда, причиненного личности и имуществу гражданина, а также вреда, причиненного имуществу юридического лица.

Убытки подлежат возмещению при условии представления суду доказательств их наличия и обоснования их размера. Доказательствами причиненного реального ущерба могут служить, например, оплаченные счета на оказанные услуги частного охранного предприятия за соответствующий период.

5.3. Угроза осуществить право является основанием для признания сделки недействительной, если под влиянием этой угрозы сторона совершила сделку, не связанную с указанным правом

Пункт 14 Обзора, утвержденного Информационным письмом N 162

Сделка может быть признана недействительной, если она заключена не в результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы, выражавшейся в возможности совершения другой стороной правомерных действий, и повлекла нежелательные для потерпевшего последствия.

Угроза правомерными действиями может выражаться, например, в сообщении намерений:

— обратиться в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении стороны от уплаты налогов в случае отказа от заключения сделки. Если воля стороны при заключении сделки была в значительной степени деформирована этой угрозой, это является достаточным обстоятельством для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ;

— обратиться в суд с правомерным требованием о взыскании задолженности и наложении обеспечительных мер на имущество истца, если он не заключит сделку.

Ранее в судебной практике встречалось мнение, согласно которому угроза представляет собой нереализованное обещание совершить действие, которое может быть как неправомерным, так и правомерным. Не является угрозой уже реализованное обещание, например, правомерное обращение в органы прокуратуры с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении руководства компании-должника за уклонение от исполнения решения арбитражного суда (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2003 N А26-980/03-15).