Приватизация общежития

Общежития и служебное жилье

ОБЩЕЖИТИЯ И СЛУЖЕБНОЕ ЖИЛЬЕ

Заключение договора соцнайма либо приватизация жилья в бывшем ведомственном общежитии

Вводный закон к ЖК РФ (ст. 7) перевел в социальный найм все бывшие ведомственные общежития, если они переданы в муниципальную собственность. Местная администрация должна заключить с законно вселенными жителями договор социального найма безо всяких условий. Если общежитие ранее было незаконно приватизировано предприятием-балансодержателем, то приватизировать занимаемое жилье могут граждане, вселившиеся до приватизации общежития. На практике местные власти выдумают следующие незаконные условия:

Иметь статус малоимущего и стоять на жилищном учете,

Не иметь другого жилья,

Иметь ордер на вселение,

Ветхий дом нельзя принять в муниципальную собственность,

В общежитии прописано много не проживающих в нем граждан,

И другие.

Здесь требуется обратиться в местную администрацию (в случае приватизации общежития — также и к собственнику здания) с заявлением о приватизации занимаемого (ранее предоставленного) жилого помещения, и полученный отказ обжаловать в суд.

Необходимо представить имеющиеся документы о статусе жилого дома, документы о вселении (при отсутствии ордера — решение администрации, квитанции об оплате ЖКУ за возможно более длительный период), финансовый лицевой счет и выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию БТИ, сведения о неучастии в приватизации по прежним адресам проживания с августа 1991 г. (а также о проживании там), госпошлина и некоторые другие.

Имеющаяся судебная практика позволяет решать в пользу доверителей спорные случаи нахождения помещения в нежилом фонде, наличия неузаконенной перепланировки, вселения на койко-место, наличия регистрации (прописки) по другому адресу и др.

Специалисты правозащитной организации «Восход» провели в суде множество судебных споров по таким делам, подавляющее большинство из которых завершилось в пользу доверителей, и даже добились признания Верховным Судом РФ незаконными ряда положений постановлений Правительства Москвы, ограничивающих права нанимателей в бывших ведомственных общежитиях.

Превращение бывших ведомственных общежитий коридорной планировки в мегакоммуналки и отказ в заключении договора соцнайма на занимаемые (ранее предоставленные) комнаты без учета площадей общедомовых вспомогательных помещений

Статья 7 Вводного закона к ЖК РФ распространила социальный найм на все бывшие ведомственные общежития, если они переданы или подлежали передаче в муниципальную собственность.

Однако чиновники преобразовали общежития коридорной планировки в мегакоммуналки и соглашаются оформить договор соцнайма только в случае «приписки» приходящегося на жилую комнату метража коридора, вестибюля, санузла, кухонь и др. В противном случае договор соцнайма не заключают. В результате превышения метража у вас возрастет квартплата и вы можете быть сняты с жилищного учета.

Несколькими судами г.Москвы неоднократно признавалось незаконным навязывание договоров соцнайма с завышенным метражом, но к сожалению, ДГИ Москвы продолжает свою порочную практику, вынуждая людей обращаться в суд.

В случае безрезультатности жалоб в вышестоящий орган власти и прокуратуру необходимо обращаться в суд, не пропустив срок исковой давности. Для обращения в суд потребуются документы о статусе жилого дома, о вселении и проживании, поэтажный план с экспликацией БТИ, госпошина и отказ в заключении договора соцнайма (приватизации) жилого помещения существующей жилой площади.

Основная проблема в указанных делах — слишком противоречивая практика нижестоящих судов, и требуется убедить судью в правильном толковании законодательства и недопустимости перевода бывшего общежития в мегакоммуналки размером с весь этаж.

После успешного завершения судебных споров мы обращаемся в прокуратуру г.Москвы с требованием о принятии мер прокурорского реагирования по очередному нарушению жилищных прав москвичей.

Приватизация служебного жилья

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статья 4) запрещает приватизацию служебного жилья, но при согласии наймодателя — разрешает. В ряде случаев наймодатель не вправе отказать в приватизации служебного жилья. К ним относятся, в частности, отработка у наймодателя более 10 лет (в г.Москве), приватизация наймодателем здания общежития и другие.

Существующая по этим проблемам практика Верховного Суда РФ позволила специалистам правозащитной организации «Восход» добиться снятия служебного статуса и приватизации такого жилья в пользу обратившихся к нам за правовой помощью работяг.

ВАЖНЕЙШАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

ОБЩЕЖИТИЯ

Переданное в муниципальную собственность общежитие автоматически утрачивает статус общежития и переходит в социальный найм; специального решения местной власти об этом не требуется — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.12.2013 г. № 46-КГ13-5

По основаниям ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ уволенный работник не может быть выселен из служебного жилья или общежития лишь при возникновении у него права на невыселение без предоставления другого жилья до 1 марта 2005 г. — определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.11.2013 г. № 39-КГ13-4 ; от 16.12.2014 г. № 81-КГ14-18) п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14

При состоянии семьи к марту 2005 г. на жилищном учете либо наличию оснований состоять на нем, а также приобретенной в период действия ст. 108 ЖК РСФСР льготы по невыселению из жилья в общежитии (напр., расторжение брака при наличии детей), эту семью нельзя выселить из служебного жилья и после вступления в силу ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.07.2014 г. № 41-КГ14-14 ; от 16.12.2014 г. № 81-КГ14-18)

Вселенный по жилищному законодательству РСФСР наниматель признается законно вселенным даже при отсутствии ордера и договора найма, при фактическом вселении, проживании и исполнении обязанностей нанимателя, если право пользования не было оспорено — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.04.2013 г. № 5-КГ13-41 . Верховный Суд РФ подтвердил свою прежнюю правовую позицию

Отказ суда в признании недействительной приватизации здания общежития юридическим лицом не влияет на возможность граждан приватизировать занимаемое в нем жилое помещение (). Судом также подтверждена недопустимость дифференциации правового регулирования для представителей одной социальной группы.

При вселении на койко-место длительное пользование нанимателем всей комнатой и начисление ЖКУ за всю площадь комнаты подтверждает возникновение права пользование всей комнатой и возможность ее приватизировать (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 г. № 78-КГ14-18)

Вселение в нежилое помещение по ордеру как работника, с регистрацией по месту жительства и соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилым, не позволяет считать его нежилым и выселять без применения ЖК РФ (истребовать из чужого незаконного владения) — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.04.2014 г. № 18-КГ14-7

Предоставление гражданину занимаемого жилого помещения в бывшем рабочем общежитии уже после приватизации предприятием здания общежития еще не означает возникновения отношений коммерческого найма. В случае вселения гражданина в ранее занимаемое жилое помещение в этом же общежитии до приватизации общежития, его проживание регулируется нормами ЖК РФ о социальном найме, поскольку дествовавший в период действия ЖК РСФСР коммерческого найма не предусматривал. Верховный Суд РФ подтвердил, что смена гражданином жилого помещения в общежитии, в результате которой ранее занимаемое им жилое помещение из владения собственника (бывшего наймодателя) не выбывает, а лишь заменяется на другое жилое помещение, не может служить основанием для лишения его права на приобретение в собственность жилого помещения, полученного в результате такой замены, так как фактические действия сторон не свидетельствуют о предоставлении жилого помещения впервые и не влекут прекращения действия прежнего договора найма — пределение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 31-КГ14-9

СЛУЖЕБНОЕ ЖИЛЬЕ

Ведомственное служебное жилье при передаче в муниципальную собственность утрачивает статус служебного и автоматически переходит в социальный найм; специального решения местной власти об этом не требуется —

Исключение жилья из ведомственного (военного городка из ведения Минобороны России) меняет его статус и принадлежность (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.07.14 г. № 41-КГ14-14)

Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 г. № 711-ПП о московском служебном жилье не применяется к отношениям при вселении в ведомственное жилье, изначально не являвшееся собственностью г.Москвы — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 г. № 5-КГ13-18
Жилищные права граждан, проживающих в служебном жилье, определяются законодательством собственника жилищного фонда: федеральным, региональным либо муниципальным — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.07.2013 г. № 16-КГ13-8

Статья 13 Вводного закона к ЖК РФ дополняет установленные ч. 2 ст. 103 ЖК РФ гарантии невыселения без предоставления другого жилья граждан, вселенных в общежития и служебное жилье до введения в действие ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 г. № 32-КГ14-9). Данное определение подробно разъясняет основания применения ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ

Основанием невыселения из служебного жилья в связи с увечьем или заболеванием по ч. 2 ст. 103 ЖК РФ является наличие их причинно-следственной связи с исполнением обязанностей военной службы — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 г. № 72-КГПР13-6

Регистрация права оперативного управления на ведомственный дом (в т.ч. жилые помещения в нем) без принятия решения о его отнесении к служебному не подтверждает наличие статуса служебного. В связи с этим, неприменимы нормы права о выселении из служебного жилья —

Приватизация жилой площади в общежитии не всегда проходит гладко. Чаще всего приходится обращаться за защитой своих прав в суд.

Законодательная база

  • ЖК РФ (ст. 16, 49);
  • ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 года (ст. 4, 6, 7, 8);
  • Постановление Пленума ВС РФ № 6 от 06.02.2007 года.

Кто может приватизировать жилую площадь в общежитии?

  • Отсутствие договора социального найма;
  • Потеря ордера на вселение;
  • Отсутствие решения о передаче общежития в муниципальную собственность;
  • Приватизация общежития в частные руки, если гражданин проживал в нем до перехода права собственности на дом другому лицу;
  • Отсутствие согласия от других граждан.

Каждый вышеперечисленный случай можно оспорить в суде. Например, известны случаи, когда муниципальные власти отклонялись от включения общежитий в жилой фонд. Причины могли быть разные, такие как . Также, зачастую, предприятия не снимают статус общежития и дом не находится на балансе ни в одной организации.

Сегодня общежитиями признаются помещения специализированного фонда, в которых временно на основании договора проживают или . Вместе с окончанием учебы или трудового контракта прекращается и право нахождения в жилых помещениях. Все остальное должно быть передано во введение государственных и муниципальных властей. Оспорить незаконность статуса общежития можно только через суд.

Посмотреть полезное видео

Какие документы и доказательства нужны в суде?

Если вы утратили , которые подтверждают ваше право на приватизацию и их не удается восстановить через архивы — нужно подавать иск. Иногда, аргументом в суде служат оплаченные квитанции на . Но этого не достаточно, придется собирать другие доказательства:

  • Записи о постоянной или ;
  • Родство с нанимателем помещения;
  • Копию трудовой книжки или контракта с работодателем, в чьей собственности находилось общежитие до перехода в муниципальную собственность.

Для нужны следующие документы:

  • Заявление;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Согласие от всех жильцов помещения;
  • Документы, удостоверяющие личность;
  • Справка об участии в приватизации впервые;
  • Отказ от приватизации;
  • Собранные доказательства.

Сколько стоит и в какие сроки делается приватизация?

Обычно рассмотрение заявления о приватизации занимает не более двух месяцев. Судебный процесс удлинит данные сроки, но решение вступит в силу с момента его принятия. Несмотря на то, что процедура оформления бесплатная, возникают вопросы о том, сколько стоит приватизировать общежитие. Потратиться придется на государственные пошлины при заказе справок и подачи заявления. Стандартный пакет обойдется не более, чем в 5-6 тысяч рублей.

Судебная практика по приватизации общежития

Иск подать можно по следующим требованиям:

  • Признать право на приватизацию комнаты в собственность;
  • Признать незаконным отказ в приватизации общежития;
  • Признать незаконным передачу дома в специализированный фонд;
  • Признать незаконным отказ муниципальных властей взять общежитие на баланс.

Верховный суд принял множество Постановлений, в которых сделаны следующие выводы:

  • Отказ в приватизации помещений, в случае их нахождения в специализированном жилищном фонде, не всегда является законным;
  • Переход дома из государственной формы собственности в иную не должен препятствовать осуществлению права на приватизацию комнат общежития жильцами;
  • Нельзя отказать в приватизации, если новые собственники общежития приобрели его до 23 декабря 1992 года вместе с проживающими в нем гражданами.

В рамках судебной реформы в соответствии с Федеральными конституционными законами «О судебной системе Российской Федерации» и «Об арбитражных судах в Российской Федерации» в стране создана единая судебная система. В ее состав входят и арбитражные суды, имеющие статус федеральных.

Арбитражные суды — это специализированные суды по разрешению имущественных, коммерческих споров между предприятиями. Они также рассматривают иски предпринимателей о признании недействительными актов государственных органов, нарушающих их права и законные интересы. Это — налоговые, земельные и иные споры, возникающие из административных, финансовых и иных правоотношений. Арбитражные суды рассматривают споры с участием иностранных предпринимателей.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 4-КГ15-3 Требование: О признании договором социального найма, признании права собственности на жилье в порядке приватизации. Обстоятельства: Истцам было предоставлено жилье в общежитии в связи с работой на заводе, заключен договор найма, позже завод был преобразован и утвержден перечень объектов, не подлежащих приватизации, в который общежитие истцов не вошло. Решение: Требование удовлетворено, поскольку отсутствие регистрации права муниципальной собственности не может лишать истцов права на приватизацию; при наличии установленной законом и не исполненной обязанности передать общежитие в ведение органов местного самоуправления возникновение прав граждан по социальному найму не может быть поставлено в з…

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Вавилычевой Т.Ю. и Горохова Б.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козионова В.А., Козионова А.В. к ОАО «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева», администрации г.о. Жуковский, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области о признании договора от 9 февраля 2010 г. N 134 договором социального найма, признании права собственности на жилые помещения

по кассационным жалобам Козионова В.А. на постановление президиума Московского областного суда от 6 августа 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 октября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Вавилычевой Т.Ю., выслушав объяснения представителя Козионова В.А. — Сафонова Н.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Козионов В.А., Козионов А.В. обратились в суд с иском к ОАО «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева», администрации г.о. Жуковский, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области о признании договора от 9 февраля 2010 г. N 134, заключенного между ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» и Козионовым В.А. договором социального найма и о признании права собственности на жилые помещения, состоящие из двух комнат N 1 и 3 площадью 11,8 кв. м и 11,3 кв. м соответственно, расположенные по адресу: область, г. , д. кв. в порядке приватизации. Требования основаны на положениях статей 2 , 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Решением Жуковского городского суда Московской области от 7 июня 2013 г. исковые требования удовлетворены. Договор найма специализированного жилого помещения от 09 февраля 2010 г. N 134, заключенный между ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» и Козионовым В.А., признан договором социального найма жилого помещения.

За Козионовым В.А. и Козионовым А.В. в порядке приватизации признано право общей долевой собственности на комнату N 1 общей площадью 11,8 кв. м, расположенную по адресу: область, г. , д. , кв. , по 1/2 доли в праве собственности за каждым.

За Козионовым В.А. и Козионовым А.В. в порядке приватизации признано право общей долевой собственности на комнату N 3 общей площадью 11,3 кв. м, расположенную по адресу: область, г. , д. , кв. по 1/2 доли в праве собственности за каждым.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением президиума Московского областного суда от 6 августа 2014 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 октября 2014 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационных жалобах Козионовым В.А. ставится вопрос об отмене постановления президиума Московского областного суда от 6 августа 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 октября 2014 г. ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 г. кассационные жалобы заявителя с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены постановления президиума Московского областного суда от 6 августа 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 октября 2014 г.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судами при вынесении обжалуемых судебных постановлений.

Установлено, что жилое помещение, состоящее из двух комнат N 1 и 3, расположенное по адресу: область, г. ул. , д. , кв. , было предоставлено в качестве общежития Козионову В.А. в связи с работой в ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» на основании ордера 17 июня 1983 г. (л.д. 98).

8 данном помещении Козионов В.А. проживает и зарегистрирован по месту жительства с 21 июня 1983 г., сын Козионова В.А. — Козионов А.В., года рождения, с 18 мая 1994 г. (л.д. 9).

9 февраля 2010 г. ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» с Козионовым В.А. заключило договор найма специализированного жилого помещения (комнаты в общежитии) (л.д. 7 — 8).

5 марта 2010 г. путем преобразования ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» на основании Указа Президента РФ от 20 февраля 2008 г. N 217, распоряжения Правительства РФ от 1 сентября 2008 г. N 1272-р, приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 2 апреля 2008 г. N 52 и распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 31 декабря 2009 г. N 719 создано ОАО «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева».

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 31 декабря 2009 г. N 719 «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» утвержден перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева».

В соответствии с передаточным актом объектов, не подлежащих приватизации, жилое здание (общежитие), расположенное по адресу: область, г. , д. , не вошло в состав приватизируемого имущества ОАО «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева» и было передано в федеральную казну, распоряжение которой осуществляет ТУ ФАУГИ в Московской области.

Согласно указанному передаточному акту планируемое дальнейшее использование данного жилого здания — передача в муниципальную собственность в соответствии с Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ и Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ (л.д. 132 — 135).

Удовлетворяя иск Козионова В.А. и Козионова А.В., суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие регистрации права муниципальной собственности не может лишать истцов права на приватизацию, поскольку в соответствии с законом здание общежития должно быть передано в муниципальную собственность.

С данными выводами согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, оставив в силе указанное решение апелляционным определением от 27 ноября 2013 г.

Суд кассационной инстанции, отменяя данные судебные постановления, указал, что в муниципальную собственность здание общежития, в котором расположены спорные помещения, не передавалось, обязанность по такой передаче законом не установлена. В связи с этим спорные жилые помещения относятся к специализированному жилому фонду, общежитие своего статуса не изменяло и находится в ведении ОАО «Экспериментальный машиностроительный завод им. В.М. Мясищева». На момент вселения истцов в спорное жилое помещение оно использовалось в качестве относящегося к специализированному жилищному фонду, с истцами был заключен договор найма, соответствующий типовому договору найма специализированных жилых помещений.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции признал, что у истцов отсутствует право на приватизацию, поскольку здание общежития в муниципальную собственность не передавалось и относится к специализированному жилищному фонду.

С указанными выводами судов нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

Согласно положениям статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Статьей 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

При этом пунктом 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» установлено, что объекты государственной собственности (в том числе жилищный и нежилой фонд), расположенные на территории, находящейся в ведении соответствующего Совета народных депутатов, относятся к муниципальной собственности.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело №18-В12-18

председательствующего Харланова A.B., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

дело по иску

судебном заседании гражданское , Милашенко

, Милашенко (Невилько)

своих интересах и интересах

действующей в

несовершеннолетней Невилько и , к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и другим о признании недействительными торгов в отношении недвижимого имущества, признании недействительным договора аренды и другим требованиям, по встречному иску территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю к Милашенко Милашенко 1Д Милашенко (Невилько)

Милашенко об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении

по надзорной жалобе Милашенко Милашенко

Милашенко

Милашенко

(Невилько) на определение судебной коллегии по

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя ООО «Черноморский медицинский центр» Велиховой O.A., возражавшей против удовлетворения

надзорной жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Милашенко М.Д здании общежития

совместно с членами семьи с 1984 г. проживает в по адресу:

куда вселен как работник

Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

Истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства, другого жилья не имеют, являются потребителями коммунальных услуг.

25 октября 2005 г. между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации в отношении кв. 2 общей площадью 44 кв.м, расположенной по адресу:

Данный договор

заключен на основании ордера на жилое помещение.

ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 675-р от 30 декабря 2005 г. приватизировано путем преобразования в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

по адресу:

общежития № _

в котором расположена квартира истцов, в состав приватизируемого имущества не вошло.

5 декабря 2007 г. Милашенко М.Д. обратился к ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» с просьбой о передаче занимаемой квартиры в общую долевую собственность в порядке приватизации.

ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» в приватизации спорной квартиры отказало.

По сообщению территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, объект недвижимости, расположенный по адресу: является федеральной

собственностью, относится к специализированному жилому фонду и в реестре федерального имущества значится как общежитие, в связи с чем кв. 2, расположенная в данном общежитии, приватизации не подлежит.

13 ноября 2007 г. территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому

краю проведены торги в форме конкурса на право заключения договора

аренды здания общежития

16 ноября 2007 г. по результатам проведенных торгов между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО «Черноморский медицинский центр» (арендатор), заключен договор аренды здания общежития

Из пункта 1.1 договора и акта технического состояния здания следует, что общежитие (имеет статус нежилого помещения.

Перевод жилого здания в нежилое в установленном законом порядке не производился.

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в 1984 г. Милашенко М.Д. в связи с принятием на работу в государственное предприятие Черноморское экспериментальное устричное хозяйство вселен в спорную квартиру, где зарегистрирован по месту жительства и проживает до настоящего времени. Впоследствии все истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства. Законность проживания истцов на протяжении 27 лет никем не оспаривалась. Просят признать договор аренды здания общежития недействительным, поскольку здание общежития в установленном законом порядке в нежилое не переводилось, в связи с чем не могло быть передано в аренду ООО «Черноморский медицинский центр». Кроме того, ссылались на незаконность проведения торгов на право заключения договора аренды, поскольку на момент проведения торгов территориальное управление Федерального агентства по управления федеральным имуществом по Краснодарскому краю правом собственности не обладало, право зарегистрировано лишь 24 января 2008 г. Полагали, что отсутствие у истцов ордера не свидетельствует о незаконности их вселения в квартиру 2, которую они использовали на основании договора найма жилого помещения, исполняли обязанности по содержанию данного помещения, оплачивали коммунальные платежи.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю иск не признало, обратилось в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что торги с передачей здания общежития в аренду ООО «Черноморскому медицинскому центру» произведены законно, поскольку здание общежития является нежилым. Полагало, что Милашенко М.Д самовольно занимает спорное помещение в общежитии, поскольку ордер о вселении суду представлен не был. В связи с чем, истцы в установленном порядке правом пользования общежитием как нежилым помещением не приобрели.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. первоначальный иск удовлетворен частично, торги и договор аренды признаны недействительными. В удовлетворении остальной части иска о признания общежития жилым помещением, исключении записи о регистрации как нежилого помещения отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г. решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. отказано в передаче надзорной жалобы Милашенко М.Д., Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В надзорной жалобе Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько «»Милашенко) В.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., поданной 21 ноября 2011 г., ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба заявителей, поданная 1 декабря 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам действовавшей ранее главы 41 ГПК РФ.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. и жалоба Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции — подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых

невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом кассационной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., в части признания недействительными торгов от 13 ноября 2007 г., признания недействительными договора аренды указанного здания общежития от 16 ноября 2007 г. и применения последствий недействительности данной сделки. При этом суд исходил из того, что на момент проведения торгов по заключению права аренды общежития территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю не обладало правом собственности на здание (помещение) общежития, в связи с чем не имело права на проведение данных торгов, передачей здания общежития по договору аренды нарушаются права истцов как жильцов общежития.

Отменяя решение первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, исходила из того, что истцами не представлен ордер на занятие спорного помещения в общежитии, в связи с чем, их проживание в данном помещении является незаконным. Кроме того, судебная коллегия указала на ничтожность заключенного 25 октября 2005 г. между ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» и Милашенко М.Д. договора найма жилого помещения ввиду отсутствия у наймодателя полномочий распоряжаться федеральным имуществом от имени собственника.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент вселения истцов в указанное жилое помещение) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 «Об утверждении Примерного положения об общежитиях».

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Следовательно, после принятия администрацией Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», решения о вселении Милашенко М.Д. с семьей в общежитие, выданный на вселение ордер подлежал сдаче в администрацию общежития.

Таким образом, неправильным является вывод суда кассационной инстанции о том, что имеющийся в материалах дела корешок ордера на занятие жилой площади в общежитии, выданный Милашенко А.Д. (брат Милашенко М.Д.) не может служить допустимым доказательством, подтверждающим законность проживания истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, так как в силу действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений жилищного законодательства сам ордер, выданный на семью Милашенко А.Д., подлежал сдаче в администрацию общежития по адресу: ,

Кроме того, отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит

препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Милашенко А.Д. с семьей с 1984 г. проживают в указанном жилом помещении в общежитии и исполняют обязанности по оплате коммунальных услуг.

Так же является неправильным и вывод суда кассационной инстанции о том, что договор найма спорного недвижимого имущества от 25 октября 2005 г., заключенный между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что при заключении данного договора ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» не являлось лицом, имевшим право действовать от имени собственника, со ссылкой на статью 99 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Между тем Верховный Суд Российской Федерации в пункте 41 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения.

Исходя из вышеприведенных разъяснений администрация государственного унитарного предприятия вправе заключать с гражданами договоры найма специализированных жилых помещений, находящихся у предприятия на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», как установлено судом кассационной инстанции, обладавшее указанной недвижимостью на праве хозяйственного ведения, имело право заключать от имени собственника названного общежития — Российской Федерации, договор найма специализированного жилого помещения.

Вывод суда второй инстанции об отсутствии основания для признания торгов от 13 ноября 2007 г. на право заключения договора аренды здания общежития и заключенной по их результатам сделки от 16 ноября 2007 г. недействительными противоречит требованиям закона.

Частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В связи с этим для заключения договора аренды здания названного общежития с юридическим лицом, в данном случае ООО «Черноморский медицинский центр», основным видом деятельности которого, как установлено судом первой инстанции, является деятельность санитарно-курортных учреждений, необходимо перевести его в нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Между тем материалы дела не содержат решения органа местного самоуправления о переводе указанного здания общежития в нежилое помещение.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки представленным в материалы дела техническому паспорту Анапского БТИ, составленному по состоянию на 27 сентября 2002 г., и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми спорное здание общежитие имеет статус нежилого здания.

В то же время судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении по делу нового решения.

Между тем указание судом кассационной инстанции на необходимость дополнительного исследования доказательств по делу является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а не для вынесения нового решения по делу.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение не могло быть объектом жилищных прав, поскольку экспертным заключением от 24 января 2011 г. № 304/10, выполненным экспертом информационно-правового бюро «Эксперт» установлено, что спорная квартира не соответствует требованиям строительных норм и правил и иных норм.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания закреплен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома

аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорный объект недвижимости в установленном законом порядке признан непригодным для проживания, в связи с чем вывод суда кассационной инстанции нельзя признать правильным.

Статьи законов по Делу № 18-В12-18

ЖК РФ

ЖК РФ

Люди, которые живут в бывших ведомственных общежитиях, могут получить в собственность квадратные метры и не платить за услуги ЖКХ по завышенным тарифам — такой правительственный законопроект депутаты намерены рассмотреть во втором чтении в осеннюю сессию.

Всем общежитиям — равные права

По данным экспертов, сейчас в общежитиях проживают около 2,5 миллиона россиян. Но если в муниципальных или государственных жилплощадь предоставляется на понятных и щадящих условиях медикам или работникам социальной сферы, то в случае с бывшими ведомственными общагами, перешедшими в частную собственность, всё обстоит далеко не так радужно.

Как напомнил в пресс-центре «Парламентской газеты» зампред Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров, в советское время все рабочие общежития находились в госсобственности. После распада СССР, в соответствие с Жилищным кодексом, некоторые общежития передали в муниципальную собственность, те, кто был там прописан, смогли свои комнаты приватизировать. Проживающие в общежитиях, которые попали в частные руки, собственниками своих метров стать не смогли.

Евгений Бобров. Тимур Ханов / ПГ

По словам Боброва, законопроект предлагает разрешить людям, вселённым в частные общежития с 1992 по 2010 год, перейти на договор соцнайма жилой площади, который в дальнейшем позволит её приватизировать.

При этом эксперт уточнил, что проект закона решает проблему лишь частично. «Пока здесь говорится, что люди проживают на условиях найма с оплатой по муниципальным тарифам, но требуется конкретнее указать, что речь идёт об условиях социального найма», — сказал он, добавив, что в этом случае людей по-настоящему освободят от навязанного им «крепостного права».

Высокие тарифы отменяются

По словам зампреда Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, сейчас в палату поступает много жалоб на необоснованно высокие тарифы, которые устанавливают собственники бывших ведомственных общежитий для жильцов.

«Частник сегодня диктует расценки, не учитывая тарифной политики государства. Они применяют коммерческие тарифы, а также предъявляют к возмещению необоснованно завышенные расходы на содержание имущества. Документ предлагает установить допустимую сумму оплаты за пользование жилым помещением, его содержание и коммунальные услуги, что позволит исключить тарифные злоупотребления собственников», — уточнил депутат.

Павел Качкаев. Тимур Ханов / ПГ

Павел Качкаев также отметил, что второй по значимости вопрос, волнующий граждан, — это вопрос выселения, который сейчас практически не урегулирован. По мнению парламентария, перевод жильцов частных общежитий на условия социального найма убережёт их от потери крова над головой.

Собственника можно будет подвинуть

Принятие закона, уверен замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев, в конечном счёте поспособствует увеличению количества собственников комнат в частных общежитиях. И владельцам с таким положением придётся смириться, так как оно возникает из действующего на момент приватизации закона, который запрещал передачу в конкурсную массу общежитий. Однако практически все предприятия этой нормой пренебрегли, а срок исковой давности — когда жильцы могли подать в суд — давно истёк. В связи с этим эксперт считает необходимым внести соответствующие поправки ко второму чтению, которые позволили бы восстановить права граждан, нарушенные в девяностых годах в ходе массовой приватизации общежитий.

Дмитрий Гордеев. Тимур Ханов / ПГ

«С принятием закона о приватизации в 1992 году у граждан, проживающих в общежитиях, переданных муниципалитетам, право приватизации возникло, а те, которые ушли в частные руки, его не получили. Они оказались в частном жилищном фонде. Однако собственник приватизировал это имущество, уже обременённое правом постоянного использования другими лицами, многие из которых приобрели право на невозможность выселения без предоставления другого жилья. Следовательно, права людей необходимо восстановить», — подчеркнул Гордеев.

По прогнозам эксперта, в случае принятия таких поправок количество собственников комнат в ранее приватизированных общежитиях может превысит 50 процентов. В этом случае они могут объединиться и, согласно закону, сами решать вопросы тарифообразования в доме или выбрать управляющую компанию. Собственник же должен будет примириться с утратой монопольного права диктовать свои завышенные требования.