Покупка квартиры на ООО

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 398

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании. Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации. Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Ключевым документом при оформлении сделок с недвижимостью является ДКП. Он подготавливается с учетом требований Главы 30 ГК РФ. Договор должен четко идентифицировать предмет сделки – объект недвижимости, содержать все значимые условия соглашения с указанием стоимости. Кроме этого, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных в помещении, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по коммунальным услугам, условия расторжения сделки и т.д.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ). Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением. Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам. Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Квартира для сотрудника

Компания «Верген Аудит»

Жилищная проблема волнует в настоящее время многих молодых специалистов. И случается, что в решении данной проблемы заинтересован и работодатель, которому необходимы знания и энергия таких специалистов. В итоге стороны заключают взаимовыгодные сделки: работодатель обеспечивает работника жильем, чем привлекает к долгосрочному сотрудничеству такого работника. Существует несколько вариантов обеспечения работника жильем. В рамках настоящей статьи рассмотрим наиболее распространенные варианты: приобретение квартиры в собственность организации с последующей продажей работнику в рассрочку, с передачей в безвозмездное пользование на период работы у работодателя, а также вариант, когда организация арендует квартиру для работника без приобретения ее в собственность.

Квартиры, согласно ст. 130 ГК РФ, признаются недвижимым имуществом. Переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ). При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать положения §7 гл. 30 ГК РФ. Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Стоит обратить внимание, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере 500 руб. для физических лиц и 7 500 руб. для юридических лиц. Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на основании пп.пп. 22 – 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит налогообложению НДС.

В связи с этим напомним, что осуществление операций, подлежащих налогообложению НДС и освобожденных от налогообложения НДС, ведет к необходимости ведения раздельного учета таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). При этом стоит отметить, что налогоплательщик вправе отказаться от вышеуказанной льготы по НДС, но только представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Приобретение квартиры в собственность организации

При решении вопроса о том, в составе каких активов учитывать приобретаемую организацией квартиру, необходимо исходить из цели ее приобретения.

Если квартира приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), то, очевидно, такой объект не может быть принят к учету в состав основных средств, ведь в этом случае не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, не выполняется условие, установленное пп. «в» п. 4 о том, что «организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта».

В соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве товаров (как часть МПЗ). Таким образом, если квартира приобретается для последующей продажи работнику, ее следует учесть в составе товаров на счете 41 «Товары». В этом случае квартира будет учитываться по правилам, установленным указанным ПБУ 5/01. В частности, квартира будет приниматься к учету по фактической себестоимости, равной сумме фактических затрат организации на приобретение (п.п. 5 – 6 ПБУ 5/01). К таким затратам можно отнести расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности к организации, а также, если организация обращалась к риелторам, – расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам. Отметим, что все расходы, которые возникают в связи с приобретением квартиры в качестве товара до момента принятия соответствующего товара к учету, на наш взгляд, целесообразно отражать на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Если же организация планирует приобрести квартиру для передачи сотруднику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то складывается следующая ситуация в отношении принятия такой квартиры к учету.

В соответствии с пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае, если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование сотруднику, ни одно из указанных условий, на первый взгляд, не выполняется. Учитывая также, что квартира в данном случае не способна приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01), существует мнение, что такие объекты «непроизводственного» назначения не являются основными средствами, а расходы на их приобретение следует сразу учитывать в составе прочих расходов, то есть отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Однако стоит отметить, что хоть прямых экономических выгод от приобретения подобных объектов и нет, наличие косвенных экономических выгод все же не следует исключать. Так, мы исходим из того, что квартиры приобретаются для специалистов, труд которых компания особо ценит, в связи с чем компания и обеспечивает таких специалистов жильем. Таким образом, косвенной экономической выгодой можно считать те выгоды, которые организация получает от использования труда особо ценных специалистов. Кроме того, для того чтобы найти подобных специалистов в своем регионе, возможно, может понадобиться гораздо больше вложений, нежели обеспечить жильем имеющихся специалистов. Таким образом, выполнение условия, установленного пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01, к такой ситуации вполне можно обосновать – организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье. В данном случае можно также говорить о выполнении условия, установленного пп. «а» п. 4 ПБУ 6/01, об использовании объекта в деятельности организации – ведь квартиры предназначены для сотрудников организации, труд которых используется в деятельности организации. Таким образом, приобретенные объекты, хоть и косвенно, но используются в деятельности организации. Можно сказать, что целью приобретения подобных объектов является не предоставление объекта в безвозмездное пользование как таковое, а обеспечение сотрудников жильем, для того чтобы труд сотрудников можно было использовать в деятельности организации.

Учитывая приведенную аргументацию, на наш взгляд, вполне возможно обосновать вариант учета приобретенной квартиры в составе основных средств организации. Но в данном случае особое внимание следует уделить обоснованию приобретения квартиры. В частности, соответствующий иногородний сотрудник, действительно, должен обладать высокими профессиональными данными (способными приносить экономические выгоды организации). Кстати, в подтверждение нашего вывода можно также привести положения Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.03 № 91н). В соответствии с п. 21 данных Методических указаний, основные средства разделяются в учете, в частности, в зависимости от имеющихся у организации прав на них. При этом те из них, которые принадлежат организации на праве собственности, могут включать в себя сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование и т.д. Как видно, Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно, каково обоснование для такой передачи. В нашем случае, как мы выяснили, это обеспечение жильем соответствующих иногородних работников, труд которых организация использует в своей деятельности. Поэтому, с нашей точки зрения, подобные объекты можно учитывать в составе основных средств.

Рассматривая проблему приобретения квартиры для последующей передачи в безвозмездное пользование, стоит также обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, если организация списывает подобный объект в состав прочих расходов, то автоматически данный объект исключается из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество. А в этой части у налоговых органов могут возникнуть определенные претензии – ведь фактически объект не выбывает, а используется в деятельности организации (пусть и косвенно). Во-вторых, при передаче квартиры в безвозмездное пользование сотруднику у последнего возникает доход в натуральной форме, величина которого должна определяться исходя из рыночной стоимости арендной платы на аналогичное жилье (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Организация как налоговый агент обязана исчислить, удержать из доходов работника и уплатить в бюджет необходимую сумму налога (ст. 226 НК РФ). Таким образом, у организации возникает проблема в определении рыночного уровня арендной платы, исходя из которой необходимо удерживать сумму НДФЛ. Кроме того, в данном случае следует учитывать, что для целей налогообложения прибыли организация не сможет учесть соответствующую сумму амортизации (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Как видно, вариант приобретения квартиры для передачи в безвозмездное пользование сотруднику вызывает немало трудностей не только в части бухгалтерского учета приобретаемого имущества, но также в части налогообложения. И связано это с тем, что подобная ситуация четко не урегулирована действующим законодательством.

Таким образом, при выборе того или иного варианта обеспечения работников жильем следует взвешивать все «за» и «против», следует учитывать не только проблемы в части бухгалтерского учета, но также возможность риска в отношении налогообложения.

Пример 1.

Организация приобретает в собственность квартиру стоимостью 2 000 000 руб. Квартира передана организации по акту приемки-передачи 01.07.08. 02.07.08 была уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности на организацию в размере 7 500 руб. Кроме того, за услуги риелтора организация заплатила 1% от стоимости квартиры – 20 000 руб. (в т.ч. НДС в размере 3 050,85 руб.). Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 30.07.08, на эту же дату подписан акт об оказанных услугах с риелторской организацией.

Вариант 1: квартира приобретается для последующей продажи работнику в рассрочку

Бухгалтерские проводки в данном случае будут следующие.

На 01.07.08:

Дебет 002 – 2 000 000 руб. – квартира принята к забалансовому учету.

В данном случае принятая по акту приемки-передачи квартира еще не является собственностью организации, следовательно, на основании п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету МПЗ (утв. Приказом Минфина РФ от Минфина России от 28.12.01 № 119н) стоимость квартиры отражается за балансом.

На 02.07.08:

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 97 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов будущих периодов.

На 30.07.08:

Дебет 41 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – квартира принята к учету в состав товаров;

Дебет 41 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе фактической себестоимости товара;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Учитывая, что реализация квартир не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, данные услуги приобретены для использования в деятельности, не подлежащей налогообложению по НДС. Следовательно, «входной» налог должен учитываться в стоимости соответствующих услуг (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ):

Дебет 41 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в стоимости приобретаемой квартиры;

Дебет 41 Кредит 97 – 7 500 руб. – в составе стоимости квартиры учтена уплаченная госпошлина.

Вариант 2: квартира приобретается для последующей передачи ее в безвозмездное пользование работнику

Мы выяснили, что в том случае, если организация сможет обосновать необходимость приобретения квартиры для предоставления своим сотрудникам в связи с использованием их труда в деятельности компании, квартиру вполне возможно учесть в составе основных средств. Рассмотрим данный вариант на бухгалтерских проводках.

На 01.07.08:

Дебет 08-4 Кредит 60 – 2 000 000 руб. – стоимость квартиры отражена в составе вложений во внеоборотные активы.

На 02.07.08:

Дебет 68, субсчет «Госпошлина» Кредит 51 – 7 500 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности;

Дебет 08-4 Кредит 68, субсчет «Госпошлина» – 7 500 руб. – госпошлина отражена в составе расходов на приобретение основных средств.

На 30.07.08:

Дебет 08-4 Кредит 60 – 16 949,15 руб. – расходы на услуги риелтора отражены в составе расходов на приобретение основных средств;

Дебет 19 Кредит 60 – 3 050,85 руб. – выделен НДС по услугам риелтора.

Дебет 08-4 Кредит 19 – 3 050,85 руб. – НДС по услугам риелтора учтен в составе расходов на приобретение основных средств.

При формировании стоимости основного средства:

Дебет 01 Кредит 08-4 – 2 027 500 руб. – квартира отражена в составе основных средств.

При передаче квартиры в безвозмездное пользование ее стоимость следует отразить на отдельном субсчете к счету 01, например, «Основные средства, переданные в безвозмездное пользование».

Далее более подробно рассмотрим вариант продажи квартиры работнику организации в рассрочку.

Продажа квартиры работнику в рассрочку

В данном случае стороны заключают между собой договор купли-продажи с условием оплаты в рассрочку. В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. В этом случае договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. В данном случае следует учитывать, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ). Заметим также, что заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа означает заключение в этой части договора коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ).

Рассматриваемая операция не имеет каких-либо особенностей, связанных с рассрочкой платежа, при отражении в учете. Доходы от реализации квартиры сотруднику будут признаны в составе доходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Моментом признания таких доходов следует считать момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от организации работнику (п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). На момент признания соответствующих доходов стоимость квартиры будет признана в составе расходов. Если квартира фактически передается работнику (по акту передачи) раньше момента госрегистрации перехода права собственности, то квартира не списывается с баланса организации, а учитывается на счете 45 «Товары отгруженные».

Также стоит отметить, что если из условий договора купли-продажи следует, что до момента полной оплаты квартира находится в залоге у работодателя, то после госрегистрации перехода права собственности ее стоимость следует учитывать на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Расчеты с работником по проданной ему квартире следует отражать с использованием счета 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям». Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета, на указанном счете отражаются информации о всех видах расчетов с работниками организации, кроме расчетов по оплате труда и расчетов с подотчетными лицами.

Пример 2.

Воспользуемся данными примера 1 с вариантом 1.

Предположим, 01.08.08 организация подписывает со своим работником договор купли-продажи квартиры по цене 2 100 000 руб., на эту же дату подписывается акт приемки-передачи квартиры. Договор купли-продажи включает условие о рассрочке платежа: работник обязан ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца вносить в кассу организации 70 000 руб. в оплату стоимости квартиры. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к работнику произошла 25.08.08. По условиям договора до момента полного погашения стоимости квартиры она находится в залоге у организации.

На 01.08.08:

Дебет 45 Кредит 41 – 2 027 500 руб. – отражена отгрузка товара, право собственности на который еще сохраняется за организацией.

На 25.08.08:

Дебет 73 Кредит 90-1 – 2 100 000 руб. – признана выручка от реализации квартиры работнику;

Дебет 90-2 Кредит 45 – 2 027 500 руб. – отражена себестоимость квартиры;

Дебет 008 – 2 100 000 руб. – стоимость квартиры отражена в качестве залога.

Далее ежемесячно на каждую дату фактических расчетов с работником:

Дебет 50 Кредит 73 – 70 000 руб. – в кассу предприятия внесена задолженность по оплате квартиры.

На дату внесения последнего платежа:

Кредит 008 – 2 100 000 руб. – отражено выбытие залога.

Аренда квартиры для сотрудника

Конечно, ситуация, когда организация приобретает квартиру в собственность для последующей реализации сотруднику, встречается не часто. Это «недешевое удовольствие». Чаще, для удержания своих сотрудников, компании предлагают оплачивать за них арендные платежи. Данный вариант не приводит к такому огромному единовременному оттоку оборотных средств компании.

Возможны два основных варианта съема квартиры для сотрудника:

  • организация самостоятельно в качестве арендатора заключает договор аренды и, соответственно, самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей;
  • договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Оба варианта приводят к возникновению у работника налогооблагаемого дохода в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы или компенсации расходов на аренду (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ). Учитывая, что источником дохода является организация-работодатель, у нее возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). При рассмотрении порядка учета и налогообложения данной ситуации следует учитывать, включается ли условие об аренде квартиры (или компенсации стоимости аренды) в трудовой договор с работником.

1 ) условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) включено в трудовой договор

В таком случае, если работодатель самостоятельно заключает договор аренды и оплачивает соответствующие платежи, оплата арендной платы рассматривается как оплата труда в натуральной форме (ст. 131 ТК РФ). И в данном случае важно соблюдать ограничение: величина арендной платы не должна превышать 20% от начисленной месячной зарплаты работника. Начисление арендной платы в данном случае будет производиться с использованием счета 70 «Расчеты по оплате труда». Расходы на оплату арендной платы будут относиться на те же счета учета затрат, на которых учитывается заработная плата сотрудника.

Для целей налогообложения прибыли арендные платежи будут учитываться как расходы на оплату труда на основании пп. 25 ст. 255 НК РФ (см. также, например, Письма УФНС по г. Москве от 11.01.08 № 21-08/001105@, Минфина РФ от 08.08.07 № 03-03-06/2/149). В данном случае также следует учитывать, что с рассматриваемой «оплаты труда в натуральной форме» организации придется начислять ЕСН, пенсионные взносы (п. 1 ст. 236, ст. 237 НК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в РФ»), а также страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 3 Постановления Правительства РФ от 2 марта 2000 г. № 184).

Пример 3.

Организация заключила договор аренды квартиры для сотрудника, в соответствии с которым ежемесячная сумма арендной платы составляет 20 000 руб. Условие о съеме квартиры для сотрудника включено в трудовой договор с ним. Ежемесячная сумма начисленной заработной платы сотрудника составляет 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 80 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 20 000 руб. – начислена заработная плата в натуральной форме (в виде арендной платы);

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 70 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражена сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 67 000 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же договор аренды заключен самим работником, а работодатель компенсирует стоимость арендной платы денежными средствами, то при включении такого условия в трудовой договор соответствующая компенсация будет также считаться частью заработной платы сотрудника, выплачиваемой в денежной форме. Все налоги в данном случае уплачиваются в порядке, указанном выше.

2) Условие об аренде квартиры (компенсации стоимости аренды) не включено в трудовой договор

В данном случае речь идет об оплате в пользу работников соответствующих услуг. Работник также получает доход в натуральной форме, но не в качестве оплаты труда, а в виде стоимости оплаченных за него услуг. Таким образом, объект налогообложения по НДФЛ также образуется, и организация обязана из любых доходов, выплачиваемых работнику, удержать соответствующий НДФЛ.

Расходы на оплату арендной платы в таком случае не учитываются при налогообложении прибыли на основании п. 29 ст. 270 НК РФ. В связи с этим на сумму арендной платы не будут начисляться ЕСН и пенсионные взносы (п. 3 ст. 236 НК РФ). Однако освобождение от уплаты страховых взносов от несчастных случаев для такой ситуации не предусмотрено (см. Перечень выплат, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.07.99 № 765).

Для целей бухгалтерского учета расходы на оплату арендной платы в рассматриваемой ситуации, с нашей точки зрения, следует рассматривать как прочие расходы.

Пример 4

Воспользуемся данными предыдущего примера, но предположим, что условие об оплате арендной платы за сотрудника не включено в трудовой договор с ним. Сумма начисляемой заработной платы составляет те же 100 000 руб.

Ежемесячные бухгалтерские проводки будут следующие:

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 70 – 100 000 руб. – начислена заработная плата в денежной форме;

Дебет 70 Кредит 68 – 13 000 руб. – отражено удержание НДФЛ;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 26 000 руб. – отражено начисление ЕСН по соответствующим фондам (в данном случае регрессивную шкалу не учитываем);

Дебет 69 Кредит 69 (по соответствующим субсчетам) – 14 000 руб. – отражено начисление пенсионных взносов;

Дебет 20 (26, 44…) Кредит 69 – 200 руб. – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев (по ставке 0,2%);

Дебет 91-2 Кредит 76 – 20 000 руб. – отражено начисление арендной платы;

Дебет 70 Кредит 68 – 2 600 руб. (20 000 руб. × 13%) – отражено удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме;

Дебет 91-2 Кредит 69 – 40 руб. (20 000 руб. × 0,2) – отражено начисление страховых взносов от несчастных случаев на сумму арендной платы.

На дату расчетов:

Дебет 76 Кредит 51 – 20 000 руб. – отражено перечисление арендной платы арендодателю;

Дебет 70 Кредит 50 – 84 400 руб. – отражена выдача заработной платы (за вычетом всех удержаний).

Если же в рассматриваемой ситуации организация будет компенсировать работнику соответствующие расходы на аренду жилья, то выплата таких доходов работнику также будет приводить к необходимости исчислять и удерживать НДФЛ. В целом, ситуация будет аналогична рассмотренной в примере 4. Но только для учета расчетов с работников по выплате ему компенсации следует использовать счет 73.

В заключение отметим, что в рамках данной статьи мы, кончено, рассмотрели не все возможные случаи обеспечения сотрудников жильем – мы постарались коснуться наиболее распространенных. На основании имеющейся информации приходится признать, что вариант с предоставлением жилья в безвозмездное пользование сотрудникам является наиболее «проблематичным» как с точки зрения бухгалтерского учета, так и с точки зрения налогообложения. В любом случае при выборе окончательного варианта стоит уделить особое внимание не только наличию налоговой базы по НДФЛ у работника, но и налоговой нагрузке на саму компанию.

Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Как оформить доверенность на продажу квартиры, вы узнаете в нашем материале.

Хотите снять квартиру через агентство? Узнайте, как это сделать правильно и грамотно, прочитав нашу статью.

Ищете образец договора ЖСК? Он есть .

Документы

При покупке жилой недвижимости юридическим лицом потребуется следующий пакет документов:

  • Устав предприятия.
  • Свидетельство из ЕГРЮЛ.
  • Решение участников юридического лица о принадлежности или непринадлежности сделки к разряду крупных.
  • Документ, подтверждающий согласие участников лица на совершения купли-продажи объекта недвижимости.
  • Доверенность или иной документ (приказ, решение) на право совершения сделки от имени юридического лица.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»