Налоговый вычет за продажу квартиры

Содержание

Практически любой доход, полученный физическим лицом, в соответствии с российским законодательством должен облагаться подоходным налогом. Давайте разберемся в нюансах налогообложения при продаже недвижимости, возможных вычетах, способах расчета налога и возможном освобождения от его уплаты. При этом стоит разделить варианты налогообложения до 01 января 2016 года и после в связи с изменениями налогового законодательства. Стоит также сразу уточнить что дата получения права собственности по украинскому законодательству имеет силу при расчете налогообложения при продаже недвижимости после присоединения Крыма и Севастополя.

Расчет налога при продаже квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года.

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

  1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
  2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 {статьи 217 Налогового кодекса}. Причем 3 года — это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, то есть с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, или соответствующим регистрирующим органом Украины.

Из этого правила есть исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры;

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

Налоговый вычет при продаже

Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей).

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

ВАЖНО!
Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры). Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой — фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подтвержденными расходами можно считать финансовые документы (приходные ордера, кассовые чеки, расписки), или соответствующим образом оформленный договор купли-продажи).

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Расчет налога при продаже квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

  1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
  2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом, вне зависимости от его суммы.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс {Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ}, новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:
— по наследству;
— в дар от близкого родственника. По Семейному кодексу (статья 14) близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
— в порядке приватизации;
— по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. В отношении всех остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет.

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы раньше купили у стороннего человека. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее пяти или трех лет (5 или 3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Причем, например рыночную, кадастровую или балансовую стоимость недвижимости в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости.

Проще говоря в доход берут максимальную величину:

  • договорную стоимость;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

Ситуация 2
По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.

Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Полученный доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

Налоговый вычет при продаже

Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 {статьи 220 Налогового кодекса}.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере: 2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой.
К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная цена.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик (продавец) заключил договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (в момент заключения договора объект недвижимости находился на реконструкции), получил от покупателя аванс, исчислил НДС с аванса. В дальнейшем договор был расторгнут, на продавца возложена обязанность вернуть аванс. В день расторжения договора купли-продажи между теми же сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве дома, предметом которого являлось строительство того же самого объекта недвижимости. При этом денежные средства, полученные налогоплательщиком от участника долевого строительства в качестве инвестиций, были полностью использованы для возврата авансового платежа. Налоговый орган пришел к выводу о необоснованном принятии к вычету НДС, исчисленного с авансового платежа по расторгнутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Налогоплательщик создал замкнутую систему расчетов с дольщиком, основной целью при совершении сделки участия в долевом строительстве дольщиком являлось не инвестирование денежных средств в реконструкцию базы отдыха по договору участия в долевом строительстве, а получение налогового вычета по НДС. По мнению налогоплательщика, расторжение договора купли-продажи будущей недвижимости было обусловлено деловой целью — необходимостью финансирования проекта. Суд согласился с выводами налогового органа о том, что налогоплательщик использовал денежные средства, полученные от дольщика, не по целевому назначению для осуществления строительства, а для погашения своих обязательств по возврату аванса. Следовательно, денежные средства не могут быть квалифицированы как имеющие инвестиционный характер и нельзя применять подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Суд пришел к выводу, что действия налогоплательщика не имели разумной деловой цели, не были обусловлены экономическими причинами, а были направлены исключительно на возмещение НДС из бюджета, налоговый орган обоснованно отказал в принятии НДС к вычету в связи с несоблюдением условий, предусмотренных п. 5 ст. 171 НК РФ, в части возврата аванса.

Налог с продажи квартиры

Какая продажа не облагается налогом
Новые правила с 1 января 2020 года
Налог с продажи жилья, купленного до 1 января 2016года
Налог с продажи жилья, купленного после 1 января 2016года
Налог при продаже наследства
Налог при продаже недвижимости, полученной вподарок
Налог при продаже приватизированной квартиры
Продажа жилья, полученного по договору пожизненногосодержания
Как уменьшить налог с продажи жилья
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Правила применения вычетов при продаженедвижимости
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплатыналога

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог спродажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что выполучили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы,как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность пооплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, какрассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагается налогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Есликвартира или другая недвижимость находится в вашей собственностидольше минимального срока, вы не должны платить налог при еепродаже.

Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, ПисьмоМинфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.

Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5лет. Срок зависит от того, когда и как была полученанедвижимость.

Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это наследство или подарокот близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания сиждивением.

Для всех остальных случаев действует срок в пятьлет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможныеситуации.

Новые правила с 1 января 2020 года

С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем,купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. Тоесть на момент совершения сделки у вас в собственности не должнобыть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срокпродаваемой квартиры составляет 5 лет.

!!!Но:

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупкивторой квартиры, то минимальный срок владения первой квартиройсоставляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 годапокупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру безналога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть втечение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будетсоставлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это былоне единственное ваше жилье.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Налог с продажи, если недвижимость была куплена до1 января 2016 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и онанаходится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право неплатить НДФЛ с продажи.

Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесеныизменения, это правило действует и на сегодняшний день.

Пример:

В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи иоформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплендо 01.01.2016.

В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы необязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекциюо проведенной сделке.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретенапосле 1 января 2016 года

Налог при продаже квартиры с 1 января 2016

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно,чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касаетсяжилья, купленного после 01.01.2016 года.

С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленнымпосле 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны бытьсоблюдены условия:

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершениясделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противномслучае минимальный срок составляет 5 лет.
  • Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней послепокупки второй квартиры, то минимальный срок владения первойквартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 годапокупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру безналога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть втечение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартиройбудет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи этобыло не единственное ваше жилье.

В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальныйпредельный срок владения объектом недвижимого имущества составляеттри года».

Ниже рассмотрим каждый случай.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Какой налог с продажи наследства

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право неплатить НДФЛ с продажи через 3 года после получения правасобственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельныйучасток. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участокв любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на васраспространяется правило о минимальном периоде собственности 3года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлятьналоговую инспекцию о сделке.

Какой налог с продажи недвижимости, полученной вподарок

Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкогородственника, не нужно платить налог с продажи через три года послеполучения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей инисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;полнородные и неполнородные братья и сестры.

Пример:

В феврале 2018 года брат подарил вам комнату в коммунальнойквартире. Если вы продадите ее после марта 2021 года, то имеетеправо не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.Так как комната получена в подарок от близкого родственника,то на вас распространяется 3-летний срок владения.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Какой налог с продажи приватизированнойквартиры

Вы можете продать квартиру и не платить налог, если послеприватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Пример:

В мае 2021 года вы решили продать квартиру, которуюприватизировали в январе 2018 года. С момента приватизации прошлобольше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходногоналога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговыйорган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Какой налог с продажи недвижимости, полученнойплательщиком ренты по договору пожизненного содержания сиждивением

Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, выимеете право на 3-летний минимальный срок владения.

Пример:

Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания сиждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ейренту.

После того как соседка скончалась, вы на законных основанияхстали собственником ее квартиры. Через три года после оформленияквартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Как не платить или уменьшить налогс продажи жилья

Как законно уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальныйсрок владения, то должны заплатить налог с продажи.Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающиеналогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили заквартиру.

После применения льготы вы можете существенно, а иногдаи до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно оспособах уменьшения налога мы расскажем ниже.

!!! Важно:

  1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам всеравно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по местужительства. В декларации отражается доход от продажи и расчетналога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае уналогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
  2. Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную вКадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровойстоимости. Налог платится с большей суммы.

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой ипродажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать невесь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?

Законодательством определено, что налог можно заплатить не совсей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. Тоесть берется разница между деньгами, что вы получили занедвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту женедвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоватьсявычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Пример:

В 2019 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость быламеньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Незабудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаныоповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйтедокументы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документовнеобходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе сдекларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй сторонысделки.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницубрать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость былаполучена в наследство, подарена или приватизирована.

В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже,максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можетеуменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним:налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажинедвижимости, и с которых должны заплатить налог.

Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллионарублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млнрублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не сдвух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Не забудьте важный момент! Если квартира былакуплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотретьстоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Рассмотрим пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевойсобственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решилапродать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей ивоспользоваться имущественным вычетом при продаже.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс.рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договорукупли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил быимущественный вычет до 1 млн рублей.

В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, таккак вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, ПисьмоФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по31 декабря) продается одна квартира, а следом покупаетсядругая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом припокупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущейпокупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественныйвычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычетна 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, ониучитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Рекомендуем прочитать статью «Налоговыйвычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В нейподробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупкежилой недвижимости.

Пример:

Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали егоза 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году выдолжны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет припродаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Такимобразом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Правила применения вычетов при продаженедвижимости

Налоговый вычет при продаже квартиры

По одному объекту недвижимости нельзя применить обавычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу засчет имущественного вычета или за счет вычета расходов наприобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 №ЕД-4-3/2254@.

Пример:

В 2019 году вы за 2 млн рублей купили квартиру, в 2020продали ее за 3 млн. В 2021 году вы должны подать декларацию3-НДФЛ.

Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
— Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы междустоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) =130 тыс. рублей.
— Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доходуменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс.рублей.

Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходовна приобретение.

Имущественный вычет используется только раз вгоду. Если вы в одном календарном году продаете несколькоквартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычетаможно только по одной из них.

Пример:

В 2019 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни одиниз объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на ихприобретение у вас не было, в 2021 году при подготовке 3-НДФЛиспользуйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект.Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом,выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. Врезультате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3млн + 2 млн – 1 млн).

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если вы не единственный собственник жилья, тоимущественный вычет распределяется на всех собственников.

Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «приреализации имущества, находящегося в общей долевой либо общейсовместной собственности, соответствующий размер имущественногоналогового вычета распределяется между совладельцами этогоимущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними(в случае реализации имущества, находящегося в общей совместнойсобственности)».

Пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевойсобственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Парарешила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн ивоспользоваться имущественным вычетом.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимостьполовины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) =0.

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

После продажи квартиры или другой недвижимости вы должныотчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреляследующего года вы должны подготовить и передать в налоговуюинспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакетсопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НКРФ.

В декларации отражается доход, полученный от сделки, ипримененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от васбольше ничего не требуется. Если же после применения вычетовостался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года выдолжны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговуюинспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас естьсрок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажиквартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру