Коммунальные расходы при аренде нежилого помещения

Полухина Марина Юрьевна, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль», доктор экономики, автор книг и многочисленных статей по бухгалтерскому и налоговому учету

Квалификационный аттестат «Консультанта по налогам и сборам» Палаты налоговых консультантов

Квалификационный аттестат «Профессионального бухгалтера» ИПБ России

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги.

Разъяснения ФНС

В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают в наем.

В настоящее время немало коммерческих фирм занимается сдачей в аренду недвижимости. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, а арендаторы вынуждены с ними соглашаться.

Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.

Этому вопросу были посвящены многие разъяснительные письма и решения судов. Но он до сих пор вызывает затруднения у налогоплательщиков.

В письме ФНС России от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ (далее — Письмо) затронута проблема применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по представлению в аренду недвижимого имущества и связанных с ним коммунальных услуг.

ФНС России попыталась обратить внимание налогоплательщиков на договор аренды между сторонами, особенно на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Но обо всем по порядку.

Что гласит Гражданский кодекс?

Порядок оформления договора аренды регламентируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы (статья 614 ГК РФ).

По общему правилу гражданского законодательства собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 606 ГК РФ). Что является расходами на содержание имущества? Гражданский кодекс РФ такого определения не дает. Но, безусловно, коммунальные платежи можно отнести к данным расходам. Напрашивается вывод, что оплата по коммунальным платежам должна регулироваться в рамках договора или в силу закона.

Гражданский кодекс регламентирует возлагать эксплуатационные расходы на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ).

ФНС России в своем Письме обратила внимание налогоплательщиков на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендодателем.

От способа организации расчетов за данные услуги зависит порядок обложения НДС сумм возмещения и применения налоговых вычетов.

Способы оплаты коммунальных услуг

В Письме рассмотрены разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг, а также разъяснен порядок принятия к вычету НДС по данным услугам как арендодателем, так и арендатором. Рассмотрим их подробнее.

1-й способ

Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг — это включение их в состав арендной платы.

В рассматриваемом Письме отмечено, что арендная плата может состоять из двух частей: основной (постоянной), соответствующей плате за арендуемую площадь, и дополнительной (переменной), являющейся возмещением затрат арендодателю по содержанию предоставленных в аренду помещений. Порядок расчета последних основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание этих помещений, включая расходы на связь, охрану, уборку и подобные им расходы. При этом налоговая база в целях исчисления сумм НДС определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительных частей.

Примером данного варианта расчетов может служить постановление ФАС Московского округа от 05.10.2009 г. № КА-А40/10030-09. В нем указано, что в соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя две части: постоянную и переменную (эквивалентную сумме коммунальных платежей). Отказ арендатору в вычете НДС по переменной составляющей арендной платы незаконен, поскольку гражданское законодательство не запрещает ему перевыставлять счета на оплату коммунальных услуг.

В Письме также приводится ряд примеров арбитражной практики, подтверждающих на практике возможность применения данного способа расчетов.

Так, ВАС РФ в постановлении от 10.03.2009 г. № 6219/08 указал на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.

В то же время отмечается, что обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

Но это постановление ВАС РФ интересно тем, что если прочитать его внимательнее, то обнаруживается следующее.

В нем рассматривается порядок заключения договора аренды, в одном из разделов которого стороны установили фиксированную плату за пользование арендуемыми помещениями, не включающую в себя расходы за пользование энергоресурсами (газом, электроэнергией, водопотреблением, телефонной связью и т.д.), которые арендатор оплачивает на основании отдельно заключенного договора.

При этом к договору аренды была приложена схема электроснабжения абонента, акт разграничения эксплуатационной ответственности. В договоре электроснабжения указано, что арендатор получил электроэнергию в связи с использованием арендуемых производственных помещений. Арендодатель включил в оплату услуг по электроснабжению, помимо стоимости потребленной арендатором электроэнергии, и стоимость аренды предоставленных электрических сетей, приборов, установок.

Данный подход к оформлению договора аренды может служить примером для подтверждения обоснованности и документального подтверждения расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, как важный момент для налогоплательщика, что также отмечается в Письме.

В другом примере приводится постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08. В нем указывается, что, несмотря на то что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми для осуществления своей деятельности. Поэтому данное обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

При этом в договоре аренды нежилого помещения указано, что арендатор производит возмещение затрат на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также производит расчет по передаче услуги электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам.

В следующем примере (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2009 г. № 7349/99) приводится указание на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

Читателю следует обратить внимание на важный момент: во всех поименованных выше примерах арбитражной практики приводятся различные варианты оформления договоров аренды как документального подтверждения производимых расходов в целях исчисления прибыли, которые трактуются налоговыми органами как арендная плата, состоящая из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В этом случае арендодатель вправе применить вычет сумм НДС, которые предъявлены ему коммунальными службами, в том числе в части услуг, потребленных арендатором.

Налогообложение по НДС

Налоговое ведомство отмечает, что арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

На основании пункта 3 статьи 164 НК РФ арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая с дня оказания услуги, в одной или двух строках которого указывается отдельно постоянная и переменная величина арендной платы.

Обратите внимание: выставляется один счет-фактура на обе части арендной платы. Выставление по одной и той же услуге двух счетов-фактур, причем в разное время, как делалось совсем недавно некоторыми налогоплательщиками, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, дата счета-фактуры должна быть последним днем месяца, а не 29 числом месяца, например, как это можно было встретить на практике. Это понятно, так как стоимость услуги по аренде устанавливается в договоре на месяц.

По порядку заполнения счета-фактуры следует принять во внимание письмо Минфина РФ от 21.09.2009 г. № 03-07-09/49 (далее — Письмо). В нем разъясняется, что следует писать в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказание услуг), имущественного права». Хотя в этом Письме речь идет о заполнении строки по лизинговому платежу, но оно распространяется на договоры аренды. Поясняется, что следует указывать описание оказанных услуг.

Применяя правила заполнения строки к договору аренды, следует писать: «Услуга по представлению имущества в аренду» с указанием срока, в течение которого оказываются услуги по аренде недвижимого имущества.

На практике часто налогоплательщики писали в этой строке: «Арендная плата за конкретный месяц», и, может быть, имела место ссылка на договор. Такая запись, по мнению финансового ведомства, не является описанием фактически оказанных услуг и не позволяет принять сумму НДС к вычету, так как такой счет-фактура не соответствует требованиям пункта 2 статьи 169 НК РФ, как заполненная с нарушением.

На основании правильно оформленного счета-фактуры арендатор при приобретении услуг по аренде недвижимости для осуществления операций, облагаемых НДС, может принять сумму налога к вычету в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен пунктом 1 статьи 172 Кодекса.

Вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Документальное подтверждение расходов

Читатель должен обратить внимание на следующие пояснения, приведенные в Письме.

В нем отмечается тот факт, что счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Федерального Закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ). Показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.

Напоминается также, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.

Кроме того, подчеркивается, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 169 НК РФ.

На основании вышеизложенного делается вывод, что для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость согласно главе 21 НК РФ является следующее:

1) наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

2) приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

3) принятие приобретенной услуги на учет;

4) наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Важным для читателя является то, что налоговое ведомство подчеркивает, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.

Что же в данном случае является первичными учетными документами, без которых нельзя принять суммы НДС к вычету?

Чтобы ответить на этот вопрос, можно обратиться к письму Минфина РФ от 07.06.2006 г. № 03-03-04/1/505. Данное письмо конкретно касается вопроса оформления первичных учетных документов при оказании услуг по сдаче в аренду недвижимого имущества.

Финансовое ведомство прямо говорит, что документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, составленные в соответствии с требованиями Закона № 129-ФЗ.

По его мнению, ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным.

Аналогичное мнение содержится в письме УФНС РФ по г. Москве от 30.08.2006 г. № 20-12/77792.

Но существует более позднее письмо УФНС по г. Москве от 26.03.2006 г. № 20-12/027737.

В нем отмечается, что для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации-арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей. Акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества в нем не поименован.

Однако необходимо обратить внимание на акт об оказании услуг по аренде. Ведь третьим документом, который требуется для принятия к вычету НДС, является «принятие приобретенной услуги на учет».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 9 Федерального Закона № 129-ФЗ все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Для принятия приобретенной услуги по аренде недвижимого имущества на учет служит акт об оказании услуг по аренде.

Налогоплательщик самостоятельно должен оценить свои риски и сделать выбор, какие документы он приложит для обоснования принятия сумм НДС к вычету, принимая во внимание вышеперечисленные разъяснительные письма.

Но акт приемки-передачи арендуемого имущества налогоплательщику необходимо иметь в обязательном порядке (письмо Минфина РФ от 04.04.2007 г. № 03-07-15/47).

2-й способ

Другой вариант оплаты арендатором коммунальных услуг — это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.

Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключенного сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам, в частности договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на сумму коммунальных платежей.

Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги.

В такой ситуации, как сказано в Письме, арендодатель обязан уплатить НДС со стоимости своего вознаграждения (пункт 1 статьи 156 НК РФ). ФНС России разъяснила, что на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем на стоимость коммунальных услуг, суммы НДС арендатор может принять к вычету.

В подтверждение этого способа оплаты арендодателю стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг представляет интерес позиция ФАС Западно-Сибирского округа, выраженная в постановлении от 26.10.2009 г. по делу № А03-10350/2007.

В данном случае стороны заключили агентские договоры. По ним арендодатель выступал в качестве агента, представляющего интересы арендатора в отношениях с энергоснабжающей организацией. Арендатор оплачивал электроэнергию по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем. Суд в такой ситуации подтвердил правомерность применения вычетов арендатором, отклонив довод налогового органа, что договор энергоснабжения между арендодателем и снабжающей организацией существовал задолго до заключения договоров аренды и агентских соглашений. Суд отметил: договоры аренды и агентские соглашения не были признаны недействительными, электроэнергия была оприходована арендатором и оплачена в полной мере.

Приступим к рассмотрению следующего случая договора аренды, приведенного в Письме.

3-й способ

При заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно. Точка зрения ФНС России по данному вопросу не изменилась. Поскольку арендатор не оказывает данные услуги, то объект налогообложения НДС отсутствует (пункт 1 статьи 146 НК РФ). Поэтому арендодатель не учитывает компенсацию при определении базы по НДС и не выставляет на данную сумму счет-фактуру. Соответственно, с части коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель не примет к вычету налог по счетам-фактурам, которые выставлены коммунальными службами. Следовательно, в данной ситуации у арендатора отсутствует право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе суммы компенсации на возмещение затрат арендодателя за фактическое количество потребленных арендатором коммунальных услуг.

Налоговое ведомство основывает свою точку зрения на двух ранее опубликованных письмах ФНС РФ от 27.10.2006 г. № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ с аналогичным мнением.

В подтверждение позиции ФНС РФ можно привести постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2008 г. № А17-1804/2007 (Определением ВАС РФ от 25.03.2009 г. № ВАС-15362/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

Финансовое ведомство в своем Письме отдельно указало возможный вариант договорных отношений между арендатором и арендодателем, когда последний оказывает арендатору услуги по предоставлению в аренду помещений и одновременно услуги по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги.

В этой ситуации исчисление НДС и составление счетов-фактур арендодателем, а также применение налоговых вычетов по НДС арендатором производится применительно по каждому виду услуг.

Это фактически 4-й способ расчетов, приведенный в Письме.

Напрашивается вывод, что в зависимости от выбранного варианта расчетов за коммунальные услуги между сторонами по договору аренды порядок принятия НДС к вычету со стоимости этих услуг изменяется. Налогоплательщику необходимо очень тщательно подходить к оформлению всех документов, в том числе первичных, для подтверждения обоснованности производимых затрат (расходов).

В заключение следует отметить, что вышеупомянутое Письмо согласовано с Минфином РФ (письмо от 21.01.2010 г. № 03-07-15/08).

Дайджест:

Расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 по делу N А72-6044/2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2012 по тому же делу.

В заседании приняла участие представитель заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» (ответчика) — Савельева Н.М.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства «Аметист 1» (далее — компания) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» (далее — общество), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее — комитет), муниципальному образованию «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска о взыскании 290 229 рублей 77 копеек, в том числе 278 111 рублей 53 копеек неосновательного обогащения, 11 918 рублей 24 копеек пеней.

После неоднократных уточнений заявленных требований компания просила взыскать с муниципального образования «город Ульяновск» в лице комитета, муниципального образования «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска и общества неосновательное обогащение за теплоснабжение в размере 175 387 рублей 86 копеек, холодное водоснабжение в размере 17 355 рублей 1 копейки, водоотведение в размере 15 538 рублей 55 копеек, горячее водоснабжение в размере 94 610 рублей 40 копеек, содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 115 888 рублей 8 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 973 рублей 72 копеек.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 исковые требования удовлетворены частично; с муниципального образования «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска в пользу компании в числе прочего взыскано 103 322 рубля 45 копеек неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010, 8 382 рубля 3 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2011 по 18.01.2012; с общества в пользу компании в числе прочего взыскано 271 305 рублей 49 копеек неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010, 22 009 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2011 по 18.01.2012; в остальной части и в отношении других ответчиков исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 20.08.2012 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество просит их отменить в части взыскания с него неосновательного обогащения в размере коммунальных платежей, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

В отзыве на заявление администрация города Ульяновска просит оставить судебные акты в оспариваемой обществом части без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 29.09.2004 N 7578/4139 (далее — договор аренды) находящегося в муниципальной собственности города Ульяновска нежилого помещения площадью 345,3 кв. метра, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, пр-т Хо Ши Мина, д. 21 (далее — помещение).

Согласно пункту 2.2.8 договора аренды общество обязалось в течение двух недель с момента его подписания заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, а также содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади.

Однако общество указанные договора на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами не заключило.

Компания, осуществляющая функции по управлению многоквартирным домом, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги (теплоснабжение).

В ходе рассмотрения данного спора ответчиками заявлено о применении исковой давности к требованиям.

По итогам оценки фактических обстоятельств дела суд первой инстанции, исходя из характера спорных правоотношений и оснований их возникновения, различным образом решил вопрос об ответчиках по каждому из заявленных по делу требований.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанным лицом по содержанию общего имущества многоквартирного дома является в силу прямого указания закона собственник помещения — муниципальное образование «город Ульяновск».

В то же время суд первой инстанции счел, что, в отличие от обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Принимая во внимание заявление ответчиков о применении исковой давности, суд первой инстанции удовлетворил частично требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010 в пределах установленного законом трехлетнего срока для защиты нарушенного права.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.

Между тем суды при взыскании с общества неосновательного обогащения, возникающего в связи с невнесением платы за предоставленные коммунальные услуги, не учли следующее.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).

Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суды также не учли, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Суды, взыскивая с общества плату за коммунальные услуги, применили пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Суды при рассмотрении дела также не учли, что муниципальное образование «город Ульяновск», являющееся собственником помещения, в лице комитета заключило в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор на управление многоквартирным домом от 01.04.2008 (далее — договор управления) с компанией, осуществляющей функции управляющей организации, подтвердив тем самым свои обязанности по содержанию имущества перед лицом, предоставляющим коммунальные услуги.

Подпунктами «а» и «б» пункта 1.1 договора управления, заключенного в период действия договора аренды с обществом, предусмотрено, что компания от своего имени, но за счет собственника выступает посредником в отношениях с ресурсоснабжающими организациями с целью получения собственниками коммунальных услуг, а также в отношениях с иными подрядными организациями при выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и т.д.

Подпунктом «а» пункта 2.4 договора управления установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном жилом доме вносить плату за помещение и коммунальные услуги в размере и порядке, утвержденных этим договором.

Положения договора управления в части определения прав и обязанностей собственника помещения в многоквартирном жилом доме при избрании способа управления в лице управляющей компании соответствуют положениям статей 155, 162 Жилищного кодекса, а также Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Согласно пункту 6 Правил предоставление коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник или лицо, использующее помещение на ином законном основании (пункт 2 Правил), осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Условия предоставления коммунальных услуг собственнику помещения в зависимости от выбранного способа управления определяются на основании договора, заключаемого с управляющей организацией, а также товариществом или кооперативом (пункт 9 Правил). Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, арендатору жилого помещения определяются в соответствующих договорах — договоре найма, договоре безвозмездного пользования, а также в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предоставлении помещения во владение и (или) пользование, заключаемом собственником жилого помещения.

Пунктом 12 этих же Правил установлено, что собственник жилого помещения, выступающий наймодателем, ссудодателем или арендодателем жилого помещения, в целях обеспечения предоставления нанимателям, ссудополучателям, арендаторам коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства жилого помещения, заключает с исполнителем договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенную правовую позицию о надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения, с учетом привлечения собственника помещения к участию в деле рассмотреть иск к надлежащему ответчику, проверить обоснованность заявленного требования с учетом возражений последнего.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 по делу N А72-6044/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2012 по тому же делу в части удовлетворения иска к обществу с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» отменить.

Дело в отменной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Иванов

Прокуратура Апшеронского района Краснодрского края добилась признания незаконными действий филиала ОАО «Кубаньэнергосбыт», получавшего с граждан авансовые платежи, сообщила прокуратура региона. Прокуратурой района в ходе проверки исполнения законодательства об электроэнергетике было установлено, что Апшеронский производственный участок Адыгейского филиала ОАО «Кубаньэнергосбыт» направлял потребителям электроэнергии платежные документы на оплату потребленной электроэнергии, как за истекший месяц, так и за текущий. Кроме того, в них не содержалась информация, которую гарантирующий поставщик обязан регулярно доводить до абонентов, в частности о сроках и порядке снятия показаний приборов учета. В прокуратуре отмечают, что Постановлением федерального правительства от 06.05.2011 № 354 указано, что плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата. По заявлению прокурора района суд признал незаконной форму платежного документа, направляемого энергетиками потребителям электроэнергии. Представители компании обжаловали это решение в апелляционном порядке, однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Сергей Иванов