Изъятие жилых помещений для муниципальных нужд

Правоотношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.п. 1-3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ изъятие у собственника жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшем решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 4 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с п. 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Согласно п. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено п. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом п. 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в п. 4 ст. 43 ЖК РФ.

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться. Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.
Законодателем включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае признания дома аварийным.
Так, согласно п. 10 данной статьи признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном п.п. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если такое заявление в определенном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с п. 10 настоящей статьи (п. 11 ст. 32 ЖК РФ).
Наконец, изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, согласно ч. 12 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.
К сожалению, в случае сноса аварийного дома, грозящего обвалом, перевода в нежилой фонд или реконструкции получить возмещение, полагающееся собственнику изымаемого жилого помещения, намного сложнее, чем при изъятии земельного участка.
Требовать в судебном порядке выселения собственника из жилого помещения, признанного аварийным, с возмещением этому собственнику в виде выкупа принадлежащего ему имущества вправе не только отселяющий орган, но и сам собственник жилого помещения.
На практике собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения, а не стоимость изъятого жилья. Причем вопросы предоставления этих других жилых помещений решаются по большей части в судебном порядке.
Если стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже цены освобождаемой собственности, то разница должна быть выплачена собственнику. Однако если стоимость предоставляемого жилого помещения будет выше выкупной цены изымаемого жилья, то обязать собственника уплатить разницу недопустимо.
Такое мнение базируется на разъяснениях, данных Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 апреля 2003 г. № 48пвО2. Хотя эти разъяснения даны по поводу применения норм старого ЖК РСФСР, они остаются актуальными и сегодня, тем более что новое жилищное законодательство также не возлагает на собственника изымаемого жилого помещения обязанность уплатить разницу.

В указанном Постановлении Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые посчитали, что гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, если предоставляемая квартира более ценна, поскольку такая обязанность, по мнению судов, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Возникшие правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства.
Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления их прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить жилищные права этих граждан.
В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартир
в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.
Предоставление собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому. И опасаются обоснованно. У собственника изымаемой двухкомнатной малогабаритки в старом жилом фонде нет шансов переселиться в аналогичную в новом доме. Малогабариток в наше время не строят, поэтому в случае получения за свое жилье выкупной цены бывший собственник сможет позволить себе приобрести новое только в таком же ветхом фонде и ожидать следующего переселения.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.
1. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны разрешаться в судебном порядке. Суд в таком случае в целях соблюдения законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку. Однако необходимо иметь в виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).

2. Убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания. В частности, в случае нахождения нового места жительства дальше, чем предыдущее, от места работы или учебы собственника для него возрастает стоимость проезда к месту работы или учебы.
3. Убытки, связанные с оплатой пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещениявынужден будет снимать квартиру.
4. Убытки, связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей, приобретение мебели, взамен встроенной по индивидуальному проекту.
5. Расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения
для проживания, в том числе для приобретения его в собственность. К этим расходам может быть отнесена оплата
риелторских услуг, оплата за размещение в газетах объявлений и т.п.
6. Убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например, суммы, необходимые
для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации
такого договора.
7. Потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался
оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора.
8. Упущенная выгода. Под упущенной выгодой в гражданском праве понимаются неполученные доходы, которые лицо
получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Применительно к утрате жилого помещения под упущенной выгодой можно понимать суммы, которые собственник получил
бы в виде платы в случае сдачи этого помещения внаем, если бы вследствие его изъятия договор найма не прекратился. Или, к примеру, стоимость непроизведенного капитального ремонта дома, так как в случае его произведения квартира стоила бы дороже.
Казалось бы, законодатель предусмотрел все убытки, которые могут понести собственники, выселяемые из своего жилья. Однако, когда должны быть компенсированы убытки собственника, в ст. 32 ЖК РФ не говорится.
Напомним, что по ранее действовавшему законодательству (ч. 3 ст. 49 ЖК РСФСР) собственник вправе был получить равноценное жилое помещение. При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ, сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры: размер, планировка, степень благоустройства и т.д.
Законодатель, убрав в ст. 32 ЖК РФ из положения о предоставлении собственнику взамен изымаемого другого жилого помещения только одно слово «равноценное», изменил в корне права собственников жилых помещений, которым, кстати, как и всем гражданам РФ, ст. 40 Конституции РФ гарантировано право на жилище.
Уже длительное время законодателем обсуждаются два проекта федеральных законов о внесении изменений в ст. 32 ЖК РФ. Данными законопроектами предлагается включить в Кодекс положение о том, что жилое помещение может быть изъято у собственника при условии предварительного предоставления ему равнозначного и равноценного помещения (по количеству комнат, качеству дома, сложившейся инфраструктуре). Такие изменения привели бы ст. 32 ЖК РФ в соответствие со ст. ст. 35 и 40 Конституции РФ и оградили граждан от излишних потерь при изъятии жилых помещений. Ведь для большинства собственников жилых помещений важны в первую очередь качество проживания, сумма потребительских характеристик жилища, а не рыночная стоимость их домашнего очага
Ухудшил ЖК РФ и права лиц, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику. В соответствии с ранее действовавшим законодательством жилье собственнику взамен изымаемого предоставлялось с обременением его правами лиц, проживавших в изъятом у собственника жилом помещении. Теперь согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение выкупается у собственника без возложения на него обязанности обеспечить членов семьи другим жилым помещением, что может привести к жилищным нарушениям прав социально незащищенной категории лиц.
В частности, Президиум Московского городского суда, отменяя решение Зюзинского районного суда г. Москвы о выселении собственника с проживающим на площади членом семьи, рекомендовал суду принять во внимание, что выселяемый член семьи собственника части домовладения П.Ю. является лишь пользователем этой части. При этом Мосгорсуд не разъяснил, как суду следует решить вопрос с пользователем.
Впоследствии префектура ЮЗАО г. Москвы как только ни пыталась применить эту рекомендацию к другим членам семьи (бывшим членам семьи) собственников изымаемых жилых помещений: подавала иски о признании их не приобретшими права пользования жилым помещением, хотя по закону наниматель жилого помещения обладает этим правом; после заключения договора мены с собственником жилого помещения добровольно-принудительно рекомендовала уже бывшему собственнику обращаться в суд с иском к бывшим членам семьи о прекращении их права пользования данным жилым помещением по ст. 31 ЖК РФ. Ни один из этих способов предприимчивой префектуры по отселению знаменитого Южного Бутова не был основан на законе. Это и неудивительно, ибо разрешить дело законно в отсутствие закона невозможно.

Выдержки из Жилищного кодекса РФ:

ст. 31:

«1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения».

п.п. 1-3 статьи 32:

«1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Актуальность рассмотрения вопроса защиты права собственности на земельные участки объясняется тем, что в настоящее время в судах разных инстанций находиться большое количество споров, связанных с защитой и признанием прав собственности на землю, а так же споров по изъятию из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Допустимость защиты права собственности предусмотрена Конституцией РФ, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья ГК РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Кроме того, ст.11 ГК РФ определяет судебный порядок защиты права как основной.
Статья 46 Конституции РФ закрепляет важные демократические начала, гарантирующие судебную защиту права частной собственности на землю, и тем самым значительно повышает роль суда, которую он должен играть в обществе и государстве, возлагая на него важную задачу по защите прав и свобод человека.
Конкретная структура средств конституционно-правовой защиты частной собственности на землю определяется двумя функциями объективного права. С одной стороны, защита осуществляется в случае нарушения права частной собственности на землю путем отправления правосудия. С другой стороны, в сфере нормотворчества, когда в процессе создания конституционных норм задаются условия, обеспечивающие восстановление нарушенного права частной собственности, определяются институциональные и иные гарантии данного права.
Объектом конституционно-правовой защиты частной собственности является не только основное право частной собственности на землю, но и само отношение частной собственности, являющееся одним из элементов основ конституционного строя Российской Федерации. Государство взяло на себя обязанности признавать, соблюдать и защищать право частной собственности на землю, что предполагает заботу о создании развитой системы гарантий, с помощью которых реализуется эта задача. Поэтому судебная защита частной собственности на землю не исчерпывается положениями, содержащимися в Конституции РФ, и требует наличия механизма ее реализации, включающего полномочия судебных органов, права ищущей защиты личности, многочисленные гарантии обеспечения права на судебную защиту.
Помимо Конституции РФ и ГК РФ большое количество норм, регламентирующих способы защиты гражданских прав, содержат Арбитражный процессуальный кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ. Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей нормы, средств и способов защиты. Конституционное право на судебную защиту частной собственности на землю представляет собой, с одной стороны, неотъемлемое право физических и юридических лиц обратиться в судебные органы при возникшем нарушении их права частной собственности на землю, а с другой — обязанность государства реализовать их конституционное право посредством обеспечения эффективной защиты судебными органами, а также восстановить нарушенное право путем вынесения законного и обоснованного решения. Право на судебную защиту частной собственности на землю — это не только право на обращение в суд, но также право на подтверждение, а при необходимости — и на принудительное восстановление оспоренного или нарушенного права частной собственности на землю.
Ст. 12 ГК РФ устанавливаются общие способы защиты права собственности: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пересечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Земельный кодекс РФ называет одним из способов защиты прав на земельный участок, — это признание права на земельный участок. Как следует из ст. 59 ЗК РФ, данное признание осуществляется в судебном порядке посредством вынесения соответствующего решения. Например, если гражданин или юридическое лицо считает, что стал собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то он вправе обратиться в суд или в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Так как в силу приобретательной давности физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. В случае удовлетворения судом исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности, вынесенное решение являться юридическим основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом должностное лицо регистрирующего органа не вправе отказать в регистрации права собственности на землю, установленного решением суда.
Как пример признания права собственности на земельный участок из судебной практики можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 20 февраля 2006 г. дело N 10АП-3601/05-ГК, по материалам дела: ЗАО «Агрофирма «Первое Мая» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Х., Ч., Ш.М., Ш., Ш.Л. о признании права собственности ЗАО «Агрофирма «Первое Мая» на 1/662 долю каждого из ответчиков в праве собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Решением Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года исковые требования удовлетворены. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Кассационная инстанция постановила — решение Арбитражного суда Московской области от 9 ноября 2005 года по делу N 41-К1-17111/05 изменить. Признать за ЗАО «Агрофирма «Первое Мая» право собственности на 1/597 долю в праве собственности на земельный участок, из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В этом случае собственник обращается в Государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации права собственности на земельный участок, а основанием для регистрации права, внесения сведений в ЕГРП и выдачи свидетельства о праве собственности на земельный участок служат вышеназванные акты судов.
Ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен еще один способ защиты прав на землю — восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае:
1. САМОВОЛЬНОГО ЗАНЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Под этим понимают использование земельного участка лицом, у которого отсутствуют надлежаще оформленные в установленном порядке права собственности или аренды земли. Собственник, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка, вправе обратиться в суд с требованием о возврате участка из чужого незаконного пользования. А также, если гражданин или юридическое лицо построит на самовольно занятом земельном участке какое-либо недвижимое имущество, то оно будет являться самовольной постройкой и подлежит сносу. Стоит отметить, что снос возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда.
В пример истребования из незаконного использования земельного участка можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Поволжского округа от 24.11.2006 по делу N А06-381/2-22/06 Судом было установлено, что у ответчика отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие наличие у него законных оснований владеть и пользоваться земельным участком, а выводы о незаключенности договора аренды участка соответствуют статьям 25, 26 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 433 ГК РФ и признаются судом обоснованными. В этом случае суд удовлетворил иск об истребовании у ответчика из незаконного владения земельный участок.
Собственник в исковом заявлении об обязании освободить самовольно занятый земельный участок одновременно вправе просить суд об устранении препятствий для пользования данным участком. Удовлетворяя данную просьбу суд может обязать ответчика произвести определенные действия. Например: ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА от 03 октября 2006 года Дело N Ф03-А04/06-1/2740 Из материалов дела следует: Государственное учреждение обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю об обязании ответчика освободить самовольно занятый участок и об устранении препятствий в пользовании участком истцом, а именно: убрать все столбы с проволочным ограждением, убрать находящиеся на данной территории автометаллолом и все автомобили. Решением от 10.02.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.04.2006, исковые требования Государственного учреждения удовлетворены в заявленном объеме. В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований для их отмены не установил и ПОСТАНОВИЛ: решение от 10.02.2006, постановление от 17.04.2006 по делу N А04-5323/05-2/151 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Однако в практике рассмотрения дел об истребовании из незаконного владения существенное значение имеет закрепленное Гражданским кодексом РФ отступление от общих правил. По которому, суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему участке, при условии, что этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку, а также учитывается, описанное раннее, положение о приобретательской давности.
2. ПРИЗНАНИЯ СУДОМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ АКТА исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, которые повлекли за собой нарушение права на земельный участок. Например, в случае признания судом недействительным постановления Главы Администрации об изъятии или частичном изъятии земельного участка для государственных нужд, собственник земельного участка восстанавливает свое право собственности на землю. Так же можно привести следующий пример из судебной практики: Постановление кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда Московской области от 8 сентября 2006 г. дело N КГ-А40/8338-06 Дело о признании недействительным ненормативного акта а именно, п. п. 1, 2, 6.2 Постановления Правительства г. Москвы от 9 декабря 2003 г. N 1026-РП «О развитии территории Молжаниновского района между поймой реки Клязьма и автомагистралью Санкт-Петербург — Москва (Северный административный округ)». Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2006 г. по делу N А40-74562/05-149-595 отказано в удовлетворении заявления ЗАО КСХП «Химки» о признании недействительными. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2006 г. N 09АП-4510/2006-АК решение суда первой инстанции отменено, п. п. 1, 2, 6.2 Постановления Правительства г. Москвы от 9 декабря 2003 г. N 1026-РП признаны недействительными. Кассационная инстанция постановила: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2006 г. N 09АП-4510/2006-АК по делу N А40-74562/05-149-595 Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения, а кассационные жалобы — без удовлетворения.
Общими основаниями для принятия судами решения о признании актов недействительным являются одновременно как несоответствие их закону или иному нормативному документу, так и нарушение гражданских прав
3. В ИНЫХ ПРЕДУСМОТРЕННЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ СЛУЧАЯХ. Под такими случаями законодатель подразумевает, например, уничтожение межевых и информационных знаков, захламление земли, загрязнение, порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и т. д.
Ст. 61 Земельного кодекса РФ определен еще один способ защиты — это пресечение действий, нарушающих право на землю, путем признания в судебном порядке недействительными не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. Ст. 61 ЗК РФ предусмотрено, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Из судебной практики можно привести следующие примеры:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 31.05.2006 N КА-А41/4486-06-П
Арбитражный суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления заключить договор купли продажи земельного участка, так как земельный участок используется заявителем по назначению и неразрывно связан с эксплуатацией расположенных на нем строений, собственником которых он является; при этом наличие действующего договора аренды не является обстоятельством, исключающим возможность выкупа земельного участка. Исходя из установленных фактических обстоятельств правовые основания для приобретения земельного участка в собственность у заявителя имеются в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2006, 07.02.2006 N Ф03-А51/05-1/4915 по делу N А51-1879/05-16-27 Арбитражный суд удовлетворил требование о признании незаконными действий комитета по управлению государственным имуществом, выразившихся в возврате заявления общества на предоставление в собственность земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, находящимся в собственности заявителя, поскольку пришел к выводу о том, что обществом в соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса РФ был представлен полный пакет документов, необходимый для выкупа земельного участка, а истребуемые ответчиком дополнительные документы в перечнях документов, необходимых при предоставлении земельных участков покупателям государственного имущества, не указаны, следовательно, требование об их представлении незаконно.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 29.11.2006, 23.11.2006 по делу N КГ-А41/11330-06 Удовлетворяя заявление о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. В силу указанных норм новый правообладатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2006 по делу N А11-18810/2005-К2-25/775 Федеральный суд признал незаконным отказ управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок и указал, что управлению были представлены в качестве документов, подтверждающих передачу в собственность общества здания вместе с земельным участком, протокол внеочередного общего собрания общества и вступившее в законную силу решение суда и, таким образом, обществу право собственности на земельный участок перешло в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ как собственнику строения, расположенного на этом участке.
А также, пресечение действий, нарушающих права граждан или юридических лиц, возможно путем:
• приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
• приостановления промышленного, гражданского, жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ. Перечисленные работы приостанавливают, если их осуществляют с нарушением градостроительного и земельного законодательства РФ, установленного режима использования земель, если они ведут к загрязнению и заражению земель, порче плодородного слоя, засолению, заболачиванию, развитию эрозии почв и другим видам деградации земель.
Пресечение действий нарушающих или устанавливающих препятствия пользования земельным участком для законного собственника может устанавливаться судом в отношении любых лиц, допустивших такое нарушение. Примерами из судебной практики пресечения действий можно привести следующее судебные акты:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Волго-Вятского округа от 14.11.2005 N А39-1257/2005-43/5 Иск об устранении препятствий пользования земельным участком удовлетворен, так как суд установил, что ответчик без каких-либо правовых оснований использует спорный земельный участок истца.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 N А05-2176/2005-16 Суд удовлетворил иск об устранении препятствий для владения и пользования земельным участком, указав, что согласно статье 574 ГК РФ истец приобрела указанные права по договору дарения участка, для исполнения которого достаточно символической передачи дара через подписание акта приемки.
При рассмотрении судами споров о защите прав собственности на земельные участки собственник земельного участка может заявить ходатайство о применении обеспечительных мер, направленных на приостановлении действий, чинящих препятствие в пользовании земельным участком. Как пример можно привести ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА от 19 декабря 2006 г. Дело N А35-5177/06-С4 Из материалов дела следует Индивидуальный предприниматель Борзинов В.И. обратился в арбитражный суд с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком из земель сельхозназначения муниципального образования «2 Засеймский сельсовет» Мантуровского района Курской области, находящимся в селе 2 Засеймье, и обязании ИП Бочарова С.Н. демонтировать гидротехническое сооружение. Одновременно истцом заявлено ходатайство о применении обеспечительных мер. Определением Арбитражного суда Курской области от 07.07.2006 вышеуказанное ходатайство удовлетворено. Суд запретил ИП Бочарову С.Н. и другим лицам производить земельные работы, вести строительство плотины и совершать действия, касающиеся предмета спора, на земельном участке. Кассационная коллегия определила, что суд пришел к правильному выводу, удовлетворив ходатайство истца, поскольку заявленные обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом спора и соразмерны заявленным требованиям. И постановила: Определение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2006 по делу N А35-5177/06-С4 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Собственник земельного участка чье право собственности нарушено может заявить ходатайство о запрете регистрации и внесения сведений в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о каких либо правах или сделка с земельным участком, спор в отношении которого находиться на рассмотрении в суде. Например, в споре между лицом и органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором лицо оспаривает отказ от регистрации права собственности на земельный участок. Суд, удовлетворяя такое ходатайство фактически выносит запрет на совершение сделок со спорным участком до рассмотрения спора по существу, и исключает возможность регистрации права собственности или других прав на земельный участок другими лицами. Дальнейшая судьба такого участка будет зависеть от решения суда, со вступлением в силу которого данное ограничение снимается.
Нарушением прав собственников земельных участков могут быть причинены убытки, подлежащие возмещению в полном объеме виновными лицами. Под убытками понимают: реальный ущерб состоящий из расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества, а также упущенную выгоду, под которой понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Размер и порядок возмещения убытков собственникам земельных участков определяются главой 8 Земельного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Размер возмещения убытков определяется с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, временном занятии или ограничении прав на земельный участок.
Земельный кодекс РФ требует рассмотрения земельных споров только судом. Подведомственность того или иного спора суду общей юрисдикции или арбитражному суду определяют в соответствии с их компетенцией, установленной АПК РФ и ГПК РФ. Суды общей юрисдикции рассматривают дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью. Арбитражные суды занимаются спорами, возникшими между юридическими лицами, и спорами, одной из сторон в которых выступают индивидуальные предприниматели.
Помимо этого Земельный кодекс РФ предусматривает, что до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Это негосударственный юрисдикционный орган. В России действуют третейские суды двух видов: постоянно действующие и создаваемые самими спорящими сторонами для разрешения конкретного спора.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что при выявлении нарушений прав собственности на земельный участок, при появлении предпосылок к этому и во всех других случаях, когда у собственника возникнет сомнения в правомерности действий других лиц, собственнику необходимо в кратчайшие сроки принять все не запрещенные законодательством меры по защите своего земельного участка, а так же подготовиться к возможному предъявлению иска в суд. Перед предъявлением иска необходимо обратить внимание на следующее: имеются ли документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности, кадастровый план). А также правильно и в соответствии с законом обосновать, в чем нарушено принадлежащее вам право собственности на землю и что можно предъявить для доказательств такого нарушения. Пакет документов, прилагаемых к исковому заявлению, разнообразен в каждом конкретном случае и требует проверку специалистами. Поэтому, если вы гражданин или юридическое лицо в штате которого нет юриста, то имеет смысл обратиться за юридической помощью в специализированную организацию, и поверьте, своевременное обращение поможет в дальнейшем избежать лишних затрат и убытков.

Среди наших услуг: Защита прав собственности на землю; Cопровождение сделок с земельными участками

В Управление периодически поступают вопросы граждан – собственников земельных участков, интересующихся тем, может ли их земельный участок быть изъят для государственных нужд. Может ли собственник отказаться, положена ли в случае изъятия собственнику какая-то компенсация, как оформляется изъятие и т.д.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает возможность принудительного изъятия земельных участков у собственников, если для того существуют государственные или муниципальные нужды. Статьей 49 ЗК РФ установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

– выполнением международных договоров Российской Федерации;

– строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

– иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В соответствии со статьей 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

– уполномоченных федеральных органов исполнительной власти – в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд);

– уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации – в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд);

– органов местного самоуправления – в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно пункту 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статьей 281 ГК РФ установлено, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется по решению суда.

Таким образом, изъятие частных земельных участков предусматривается действующим законодательством. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя при изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости равноценную компенсацию.