Если договор аренды не зарегистрирован

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

  • договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
  • договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
  • несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Вопрос: долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать?

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.

Обоснование. В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Вопрос: нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года?

Ответ: да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»; далее – информационное письмо № 59).

r />

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.

Порядок государственной регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

r />

Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Совет: при распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.

Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды.

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Совет: Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Вопрос: что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды?

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор – уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)).

Вопрос: у стороны по договору аренды изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован?

Ответ: да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.

Передзаключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычноруководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличиекоммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так,что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «неглядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложникомарендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которыекрайне невыгодны для потенциального арендатора.

Рискисторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Списокниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиесяситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договорааренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение можетбыть использовано не по назначению;

· арендодатель можетне получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренногосрока;

· имуществоарендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор можетисчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительныеорганы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могутсдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду(субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника илизалогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель можетсильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель можетсдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомивего об этом;

· техническоесостояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленногоарендодателем и принятого по акту.

Всовременной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всегонаходится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткиеусловия собственника помещения, избежать навязывания дополнительныхобязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешнихусловиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не такуж и сложно.

Проверкадокументов и осмотр помещения

Передзаключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае,если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опроситьжильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или арендыпомещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующиедокументы:

1) Выписка изЕдиного государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, наосновании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договоркупли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы,подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороныарендодателя;

4) Договоры наподключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ напомещение.

Послеэтого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверкадоговора аренды

Договордолжен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер(если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения,прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, адоговор — незаключенным.

Вдоговоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение)— ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, еслипомещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, окоторой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебномпорядке без каких-либо последствий для арендатора.

Вдоговоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а такжевозможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. Внастоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядкеповышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышениеявлялось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотренодоговором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобыизбежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, аесли арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить изапросить у арендодателя подтверждающийдокумент.

Всоответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещениявключается исключительно стоимость аренды земельного участка, на которомрасполагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. Вдоговоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущиерасходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка ивывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникациии другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие овключении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себячасть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимостьтаких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоятьлишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судаминедействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем,можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существеннымусловием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещенияможет быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным(на год и более). Краткосрочные договорыаренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучаяпроект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использованияпомещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядоксогласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следуетпредусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде послепрекращения договора аренды;

2) порядок установкиотделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвестинеотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться,предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором идемонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачипомещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачиправа аренды в залог;

5) порядок доступа впомещение;

6) порядок установкирекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилогопомещения является возможность его досрочного расторжения. Современноезаконодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа отдоговора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды водностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторонсвоих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользованиеарендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того,чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четкопрописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например,арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договорааренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) иличетко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядкеотказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимообратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества отарендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по актуприема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения намомент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в арендупомещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороныдолжны подписать такой акт:

· послегосударственной регистрации договора аренды;

· после поступленияавансового платежа;

· в момент подписаниядоговора аренды;

· после окончанияремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора арендыдостаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однакочасто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но ибольшого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам придоговорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон,и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамкиимперативных норм гражданского права.

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

E-mail: as.sorokin2012@yandex.ru

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключённым).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу № А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтверждён, понесённые расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу № А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределённому кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист,

ДОГОВОР АРЕНДЫ

нежилых помещений

г.
«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью кв.м., расположенные в здании, кадастровый (условный) номер: , по адресу: , в дальнейшем именуемые «Помещения» (согласно Плану-схеме арендуемых помещений – Приложение №1 к Договору).

1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: .

1.3. Имущество является собственностью Арендодателя на основании Свидетельства о государственной регистрации права .

1.4. Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки.

2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения.

2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.

2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора.

2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

2.2.2. Не производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых Помещениях, без письменного согласования таких перепланировок с Арендодателем и уполномоченными государственными органами.

2.2.3. Содержать арендуемые Помещения, их инженерное оборудование и системы в полной исправности и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. Нести ответственность за соблюдение требований СЭС, организаций, осуществляющих пожарный надзор, экологических требований, также требований иных государственных органов.

2.2.4. За свой счет производить текущий ремонт арендуемых Помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечить необходимое благоустройство прилегающей территории.

2.2.5. Выполнять все необходимые противопожарные правила и санитарные требования, предъявляемые к данным Помещениям с учетом их назначения и деятельностью осуществляемой в них Арендатором (п.1.2 Договора). А в случае предъявления претензий контролирующими государственными органами (надзорными органами) к Арендодателю или намерения указанных органов наложить штрафные санкции на Арендодателя в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением в арендованных Помещениях указанных выше требований – административную, уголовную и иную вытекающую из данных фактов ответственность в полном объеме несет Арендатор.

2.2.6. Не позднее дней с даты принятия помещений по Передаточному акту, обеспечить арендуемые Помещения (осуществить монтаж, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию) необходимыми средствами пожарной сигнализации и пожаротушения, а также поддерживать соответствующие системы в надлежащем рабочем состоянии.

2.2.7. Устранять аварии (и их последствия), произошедшие по вине Арендатора в арендуемых Помещениях.

2.2.8. Без письменного согласия Арендодателя: не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам; не предоставлять арендуемые Помещения в безвозмездное и возмездное (субаренду) пользование, не вносить права аренды в качества вклада в уставный капитал или паевого взноса.

2.2.9. Допускать в арендуемые Помещения Арендодателя (в том числе – Технический персонал) для осуществления контроля за соблюдением условий настоящего договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а при необходимости – исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.

2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю в полном объеме, в сумме стоимости возврата Помещений в прежнее состояние: в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемых Помещениях, вследствие несоблюдения Арендатором правил пожарной безопасности или неправильной эксплуатации Помещений, коммуникаций, нарушений правил техники безопасности; или осуществить восстановительный ремонт собственными силами и/или за свой счет.

2.2.11. Соблюдать требования законодательства РФ о привлечение к труду иностранных граждан и лиц без гражданства. Исключить факты незаконного найма мигрантов в своей деятельности.

2.3. Охрана арендуемых Помещений и иного имущества, принадлежащего Арендатору, осуществляется силами и за счет средств Арендатора. На территории Арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы Арендодателя.

2.4. Сбор, хранение, вывоз, мусора, бытовых и опасных отходов производится Арендатором самостоятельно за свой счет.

2.5. Контроль приборов учета коммунальных услуг осуществляется Арендодателем.

2.6. Арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях Арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических мощностей, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного предупреждения Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого времени отключения.

2.7. Размещение Арендатором рекламы на здании и территории Арендодателя осуществляется по письменному согласованию с Арендодателем и оформлением разрешения.

2.8. Курение персонала и клиентов Арендатора в арендованных Помещениях и на прилегающей территории строго запрещено. Кроме того запрещено курение указанных выше лиц на всей территории Арендодателя, за исключение специально отведенных мест для курения, размещенных и оборудованных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет рублей, за 1 кв.м. в год.

3.1.2. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до числа оплачиваемого месяца.

3.1.3. В течение банковских дней с даты заключения настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у Арендодателя; в случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности Арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание Арендодателем, Арендатор в течение банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.

3.2. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи: расходы на . Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты выставления счета.

3.3. Перечисление Арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет Арендодателя в рублях РФ. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или иной указанный Арендодателем расчетный счет.

3.4. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за календарных дней до предполагаемой даты изменения.

3.5. Стороны пришли к соглашению, что независимо от даты заключения настоящего договора, расчет и начисление постоянной и переменной частей арендной платы за помещения, указанные в п.1.1 Договора, производится Арендодателем начиная с даты подписания Сторонами Передаточного акта, по которому Арендодатель передает помещения Арендатору, в соответствии с п.2.1.1 Договора.

ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в срок не позднее рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендодателем в полном объёме посредством уменьшения ежемесячных арендных платежей, начиная со следующего месяца после письменного согласования улучшений, оформленного дополнительным соглашением к настоящему договору. О намерении произвести неотделимые улучшения Арендатор обязан уведомить Арендодателя заблаговременно.

4.2. При приеме/возврате Помещений Стороны составляют Передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более банковских дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. В случае просрочки возврата Имущества Арендатор уплачивает Арендодателю время фактического нахождения в арендуемых помещениях, за весь срок просрочки возврата, а также штраф в размере % от стоимости постоянной части месячной арендной платы.

5.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора с нарушением срока или без предварительного уведомления о своем намерении расторгнуть договор (п.6.2 Договора), а также Арендодателем по основаниям, указным в п.6.3 Договора, депозит, указанный в п.3.1.4 Договора, Арендатору не возвращается, не засчитывается Арендодателем в качестве оплаты за последний месяц аренды, а засчитывается в качестве штрафных санкций.

5.4. Ущерб, причиненный при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает в полном объеме. Ущерб (подтвержденный документально) возмещаются сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим договором.

5.5. Претензии (штрафы) контролирующих государственных органов (надзорных органов) к обстоятельствам, предметам, объектам или отношениям, непосредственно связанным с деятельностью Арендатора и имеющие отношения к предмету настоящего договора подлежат безусловной компенсации Арендатором. Сумма штрафа, наложенная на Арендодателя, в случае нарушения Арендатором требований законодательства и/или предписания уполномоченного государственного контрольного (надзорного) органа, подлежит компенсации (перечислению) Арендодателю в течение банковских дней с даты получения Арендатором соответствующего требования Арендодателя.

5.6. В случае наложения каких-либо штрафных санкций организациями, осуществляющими сбыт коммунальных услуг, на Арендодателя за перерасход и пр., Арендодатель вправе потребовать сумму штрафа с Арендатора, а Арендатор обязан осуществить указанную выплату не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

5.7. В случае нарушения Арендатором (его персоналом и/или клиентами) п.2.8 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере постоянной части месячной арендной платы не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор считается заключенным со дня его подписания Сторонами и действует до «»2021 г. включительно.

6.2. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения.

6.3 Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения, либо в любое время по своему усмотрению при выявлении следующих нарушений:

  • если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
  • если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
  • если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.

6.4. Арендатор, по окончанию срока действия настоящего договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора аренды помещений, указанных в настоящем договоре, на новый срок на условиях, согласуемых Сторонами дополнительно.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности, в том числе за полное неисполнение обязательств по настоящему договору, его дополнительным соглашениям, если это явится следствием обстоятельств непреодолимой силы, независящей от воли Сторон (форс-мажор), которые должны быть подтверждены документально.

7.2. Все споры, связанные с заключением, исполнением, расторжением, толкованием настоящего договора, будут решаться путем переговоров. В случае если возникшие споры и разногласия невозможно будет урегулировать путем переговоров, они будут переданы сторонами на рассмотрение и разрешение в арбитражный суд по месту нахождения .

7.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7.4. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.5. Все приложения, изменения и дополнения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью, должны быть составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

7.6. Договор, оформленный должным образом и вся документация к нему, переданная Сторонами путем факсимильной и/или электронной связи имеет юридическую силу до предоставления оригиналов.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________
Арендатор _________________

Некоторое время назад в Гражданском кодексе РФ появилась норма (п. 3 ст. 433 ГК РФ), закрепившая правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации для третьих лиц. Таким образом, с 1 июня 2015 г. (даты вступления нормы в силу) законодательно был оформлен поворот российского гражданского права в области государственной регистрации к французской модели. Все дело во фразе, и она здесь является ключевой: «для третьих лиц». Ранее как ст. 433 ГК РФ, так и ст. 164 ГК РФ при их буквальном прочтении говорили о том, что при отсутствии госрегистрации договор не может считаться заключенным и порождать правовые последствия. Согласно же новой норме отсутствие требуемой регистрации не порочит договор как таковой и не блокирует возникновение относительной правовой связи между сторонами, но лишь препятствует возможности противопоставить такой незарегистрированный договор третьим лицам.

Сегодня целью государственной регистрации сделок является информирование о факте их заключения, доступность информации об этом третьим лицам. А функция укрепления правовых связей между самими сторонами (в отличие от нотариального удостоверения сделок) у государственной регистрации отошла в тень. Отсутствие регистрации, по мысли авторов новеллы и сторонников данной теории, сказывается лишь на противопоставимости, но не на действительности (заключенности) договора.

Французская идея в российской судебной практике

Надо особо оговориться, что эта идея пробивала себе дорогу давно и для российских юристов новостью не стала. При рассмотрении споров об арендной плате судебная практика ВАС РФ пришла к тому, что, несмотря на отсутствие необходимой регистрации договора аренды, стороны считаются связанными соответствующим обязательством (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08 и от 06.09.2011 № 4905/11). Этот же подход в отношении аренды был развит и в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, и в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Что любопытно, если поначалу ВАС РФ исходил из того, что отсутствие регистрации не мешает признать договорные отношения сторон возникшими в том случае, когда договор исполнялся сторонами, то в конце концов он перестал требовать и собственно исполнения: подписания договора сторонами оказывалось достаточно для того, чтобы он считался заключенным, а обязательства — возникшими. По мнению суда, отсутствие регистрации лишь мешает противопоставить такой договор третьим лицам. Впрочем, ВАС РФ исходил из того, что такое противопоставление возможно даже при отсутствии регистрации, если третье лицо знало о незарегистрированном договоре из иного источника

Цитируем документ

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

Иначе говоря, на непротивопоставимость незарегистрированного договора может ссылаться лишь субъективно добросовестное третье лицо.

Верховный суд РФ в прошлом году в целом подтвердил и практику ВАС РФ, и соответствующее прочтение закона. При этом он указал на необходимость толковать п. 2 ст. 651 ГК РФ через призму непротивопоставимости. Также ВС РФ уточнил, что третьим лицам договор аренды при отсутствии его регистрации может быть противопоставлен, если третьи лица знали или должны были знать о наличии такого договора, хотя ВАС РФ в свое время говорил только о точном знании.

Тем не менее целый ряд аспектов в практическом применении нового подхода пока не прояснен. Далеко не все суды разобрались с доктриной непротивопоставимости. Законодатель же, попытавшись отразить данную идею в п. 3 ст. 433 ГК РФ, не поставил точку в вопросе о реальном или вмененном знании третьего лица о незарегистрированном договоре и к тому же оставил нетронутыми и норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, и норму п. 2 ст. 651 ГК РФ. Вышеуказанные нормы продолжают говорить об отсутствии у незарегистрированной сделки правовых последствий и непризнании незарегистрированного договора заключенным. Тем не менее новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ вынуждает судей смириться с тем, что обе эти нормы теперь должны толковаться в свете идеи непротивопоставимости, отраженной в более поздней норме п. 3 ст. 433 ГК РФ.

На научно-практическом круглом столе, организованном Юридическим институтом «М-Логос», ряд экспертов попытались ответить хотя бы на некоторые из проблемных вопросов. Тема стала очень актуальной в последнее время и обсуждается сообществом на разных площадках и в разном контексте.

Сделка регистрацию не прошла — она существует

Закон требует производить государственную регистрацию в первую очередь договоров аренды недвижимости. На мероприятии ситуации, которые возникают на практике, рассматривали с позиции условного кейса, когда сделка заключена, а государственную регистрацию не прошла.

Как отметил модератор дискуссии Артем Карапетов, д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, долгое время в нашей практике доминировала идея о том, что договор, который законом предписано регистрировать, но который не прошел через такую процедуру, является незаключенным либо ничтожным — законодательство допускало разные толкования. И признаки этой, старой, концепции до сих пор отражены в законе — в некоторых общих положениях, в ст. 164 и 651 ГК РФ. Из актуальной судебной практики по применению этой идеи непротивопоставимости видно, что суды до самого последнего времени во многом продолжали жить по старой парадигме. Если договор не прошел госрегистрацию, они признавали его ничтожным, незаключенным. Как правило, это касалось договоров, заключенных до 1 июня 2015 г., до вступления в силу новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Сейчас, когда в судах оказываются договоры, заключенные после указанной даты, можно ожидать некоего изменения тенденции. Основания надеяться на это дает постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49. В пункте 5 этого постановления высшая судебная инстанция еще раз недвусмысленно указала, что договор вне зависимости от факта его регистрации заключен, связывает стороны, а отсутствие государственной регистрации просто не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Цитируем документ

По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Ситуации, которые грозят противопоставимостью

Прогнозируя, что суды, наконец, прислушаются к разъяснениям, воспримут эту французскую идею непротивопоставимости незарегистрированных договоров, участники круглого стола смоделировали некоторые ситуации, в которых непременно придется разбираться российскому правосудию. И первый вопрос, который был поднят для обсуждения на круглом столе: кому все-таки можно, а кому нельзя противопоставить незарегистрированный договор?

Если договор не зарегистрирован, но третье лицо знает о том, что договор существует, ему этот договор можно противопоставить. Это не прописано непосредственно в ГК РФ, но следует из всей практики ВАС РФ и ВС РФ. Но если другая сторона точно не знает (или, по крайней мере, не доказано точное знание), то мы можем полагать, что, будь она осторожной и продемонстрируй должный стандарт заботливости и осмотрительности, она могла бы знать о наличии этого договора.

Представим: собственник-арендодатель продает здание новому собственнику, в реестре нет записи об аренде, и новый собственник пытается расторгнуть договор с арендатором, говоря о том, что при оформлении сделки он ничего не знал о договоре аренды. Арендатор апеллирует к ст. 617 ГК РФ, но когда всплывает аргумент про отсутствие регистрации, арендатор говорит новому собственнику: ты должен был знать обо мне, потому не мог не догадаться, что в здании площади сдаются в аренду. Вот такая гипотетическая ситуация. Следует ли в правоприменительной практике противопоставлять такой незарегистрированный договор только в случае, когда со всей очевидностью доказано, что контрагент точно знает о ситуации с арендатором? Либо следует допустить применение критерия «должен был знать» и принять это «должен был знать» в качестве обычного стандарта заботливости и осмотрительности?

Михаил Церковников, к.ю.н., доцент Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, считает, что говорить о том, что любое третье лицо, независимо от того, знало оно или не знало о договоре, вправе игнорировать этот договор, если он не зарегистрирован, неправильно. И даже «постыдно». И западная практика показывает, что обычного знания и вменения недобросовестности достаточно для того, чтобы договор начал действовать против третьего лица. По мнению эксперта, регистрация — это информационный ресурс, не более того. Она создает неопровержимую презумпцию знания о том, что записано в реестре. Но не создает неопровержимой презумпции о том, что вера реестру полностью защищает третью сторону. Если выяснится, что она знала или должна была знать о том, что реестр не соответствует действительности, то, соответственно, она теряет право на защиту.

Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической компании «Пепеляев Групп», не согласен с тем, что в случаях с арендой вообще должен применяться стандарт «неосторожность». Когда речь идет об аренде, то с точки зрения правовой политики одни участники арендных правоотношений могли рассказать всему миру о том, что у них есть (и соответственно, зарегистрировать) договор, но почему-то этого не сделали, а третьи лица должны стать этакими пинкертонами, фандориными или шерлоками холмсами и заниматься самостоятельными расследованиями. Это в корне неверно. Может быть, уточняет Р. Бевзенко, в виндикациях оправдан повышенный стандарт осмотрительности, но в арендных отношениях третья сторона не должна нести риски из-за того, что две другие стороны не зарегистрировали договор. А для противодействия недобросовестному поведению третьих лиц докладчик считает возможным применение повышенного критерия осмотрительности: «Заведомо должен был знать».

Главное в регистрации — цель, которую она преследует

Не поддержала идею М. Церковникова о том, что даже за неосторожное поведение третье лицо должно нести риск в виде противопоставления аренды, и Александра Маковская.

Она напомнила, что когда писалась Часть I ГК РФ, государственной регистрацией для разных сделок преследовались абсолютно разные цели и регистрация выполняла абсолютно разные функции.

Та же самая государственная регистрация договоров купли-продажи жилья была фактически заменой нотариальному удостоверению сделок — то есть в данном случае имел место контроль государства за содержанием сделки.

Вторая группа государственной регистрации — это когда государственная регистрация сделки в реальности была государственной регистрацией обременения, порождаемого сделкой. То же самое касалось и государственной регистрации договоров об ипотеке.

А что мы регистрируем в договорах аренды? Эксперт указала на давнюю позицию ВАС РФ, гласящую, что государственная регистрация договоров аренды — это государственная регистрация аренды как обременения.

Цитируем документ

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»

Возвращаясь же к ст. 433, А. Маковская выразила мнение, что для полноценного и однозначного применения в ней не хватает уточнения. В идеале она должна звучать следующим образом: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если эти лица добросовестные».

А что касается формулировки критерия осмотрительности, то эксперт не готова предложить что-то конкретно: «знали», «могли знать», «должны были знать». Она только привела пример из того же французского правопорядка. Французские юристы, когда они говорят о том, что лицо «могло знать», исходят из пассивного знания лицом сложившейся обстановки. А вот когда употребляется фраза «должно было знать», подразумевается, что лицо должно было предпринять активные действия для выяснения соответствующей правовой ситуации.

Госорганы не являются третьей стороной

Второй вопрос, который был поднят на круглом столе, касался государственных органов — входят ли они в число «третьих лиц» в контексте применения рассматриваемой нормы. Ведь условием получения определенных лицензий может выступать наличие помещений, которые, в свою очередь, могут арендоваться. Может ли государственный орган, который осуществляет лицензирование, отказать в принятии договора аренды как подтверждения наличия помещений для использования на том основании, что договор не прошел процедуру государственной регистрации? Может ли налоговый орган сказать, что незарегистрированный договор аренды влечет правовые последствия для него как третьего лица? С точки зрения целей, которые преследовал законодатель, внося норму, очевидно, что государственные органы вряд ли рассматривались как третьи лица арендных правоотношений, но они вполне могут сейчас заявлять о себе именно в качестве третьих лиц.

А. Маковская, отвечая на этот вопрос, отметила, что он «существует уже сто лет». Впервые он возник не в связи с договорами аренды, не в связи с незарегистрированными договорами, а с договором на оказание охранных услуг, который был заключен в надлежащей форме. И возник вопрос: может ли охраняемая компания относить расходы по выплате вознаграждения охранной фирме на себестоимость? И ВАС РФ, который рассматривал это дело, пришел к выводу: конечно, компания может учитывать данные расходы и налоговая не должна предъявлять претензии в данной ситуации. Даже если договор отсутствует, оказанные услуги должны быть оплачены. И затем уже данную позицию перенесли на те же самые договоры аренды, которые были не зарегистрированы, говоря тем же самым налоговикам, что они не могут предъявлять никаких претензий к соответствующим компаниям, которые платят арендную плату, но не зарегистрировали договоры. На сегодня нет оснований для изменения этой позиции, исходя из того, что сегодня вообще-то есть та же ст. 433 ГК РФ, которая признает силу договорного обязательства.

Далее участники обсуждения попытались разобраться, кто такие эти третьи лица в аренде, которым нельзя противопоставить незарегистрированный договор, если они добросовестные? Новые собственники, которые приобретают здание у арендодателя — самый очевидный ответ, вокруг которого часто и прокручивалась идея противопоставимости.

  • Ситуация первая: новый собственник, если он не знает об арендаторе, не увидел в реестре договор аренды, может разорвать договор аренды, и арендатор не может претендовать на продление своих прав при смене собственника.

  • Ситуация вторая: арендодатель при отсутствии регистрации договора субаренды и попытке субарендатора потребовать заключения с ним прямого договора при прекращении аренды. Например, арендодатель не видел эту субаренду, она не была зарегистрирована по какой-то причине, но это в общем-то неважно. Потом аренда прекращается, субарендатор появляется и выражает желание напрямую заключить договор (по ст. 618 ГК РФ он имеет право при досрочном прекращении аренды требовать прямого заключения с ним договора).

  • Ситуация третья: новые арендаторы заключают договор с арендодателем, а прежний арендатор, имеющий в силу ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора на новый срок после окончания предыдущего, заявляет требования о переводе прав и обязанностей по этим заключенным новым договорам аренды. То есть новым арендаторам противопоставляется право прежнего арендатора.

Во всех этих ситуациях должен применяться принцип противопоставимости. Здесь следует придерживаться той позиции, что, если новые арендаторы не видели в реестре старого договора аренды и не знали и не должны были знать о старых договорах, они защищены. Если же не было регистрации, но они знали о старых арендаторах или должны были знать, то они проиграют дело.

Александр Латыев, к.ю.н., руководитель практики юридической фирмы «Интеллект-С», предложил взглянуть на вышеуказанные ситуации не с точки зрения противопоставимости регистрации, а с ракурса добросовестности либо недобросовестности другого арендатора. В обоснование своей позиции он привел сам механизм регистрации. Когда новый арендатор заключает договор, он видит аренду в реестре? Скорее всего, нет! Ее уже из реестра убрали. Он получает выписку, в которой написано, что объект не обременен арендными правами других лиц. Получается, была регистрация или нет — для третьего лица в информационном плане ничего не меняется.

А может ли арендатор «соскочить» с аренды при смене собственника, если договор аренды не зарегистрирован?

М. Церковников считает, что нет, иначе он воспользуется своим же собственным нарушением. Причем это нарушение не административное, это гражданское правонарушение в отношении третьих лиц — стороны не зарегистрировали сделку. В принципе же норма ст. 617 ГК РФ в современном мире имеет аналог в любом правопорядке: аренда следует за вещью.

Соглашение об изменении договора аренды

Согласно ст. 164 ГК РФ, если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и изменение договора подлежит обязательной госрегистрации. И тут опять возникает множество интересных вопросов.

Договор аренды заключен, арендатор и арендодатель заключили допсоглашение об изменении, допустим, арендной платы в ту или иную сторону, изменили иные условия договора. Далее объект недвижимости продается новому собственнику. Договор был зарегистрирован, а допсоглашение — нет. Если допсоглашение предусматривало понижение арендной платы, то здесь, казалось бы, все просто. Новый собственник «не видит» допсоглашение и продолжает взимать плату в прежнем размере. Если арендатору это не нравится, то он просто уходит. А если арендатор скрыл повышение арендной платы и новому собственнику начал платить по цене, установленной в договоре? Противопоставляется ли такое допсоглашение арендодателю? Может ли новый арендодатель, узнав через полтора года о том, что старый повышал цену аренды, потребовать возместить разницу?

Александр Латыев в такой ситуации видит нелогичное поведение продавца. Предыдущему собственнику выгодно сообщить о повышении арендных ставок, это косвенно повышает и стоимость объекта. Если же он об этом не сказал, то мы можем предположить имеющееся конклюдентное соглашение с арендатором о возврате к прежним соглашениям. Тогда новый собственник, получив данную информацию, но не раскрывая свое знание в течение какого-то времени, перестал бы быть добросовестным.

В конечном итоге участники круглого стола пришли к практически единодушному мнению: если было изменение договора до смены собственника, если оно не зарегистрировано, то новый собственник имеет опцион на вступление в это допсоглашение в течение разумного срока, после того как он узнал о его наличии. Если он в разумный срок им не пользуется, хотя уже знает о нем, значит, он теряет право.

Мероприятие проходило в благотворительном формате. Организаторы пытаются собирать средства на лечение детей, страдающих от рака крови. Участники мероприятия вносили небольшие взносы, которые после покрытия расходов на аренду зала были направлены в фонд «Подари жизнь».

Если данный материал покажется вам полезным или просто интересным, просим самостоятельно сделать любое посильное пожертвование в вышеуказанный фонд.