Договор переуступки прав по ДДУ

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

Татьяна Крупко

Источник: Журнал «Сибирский Дом» 6(148) июнь 2016

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Читать в полной версии

Фото: fizkes\

Фото: fizkes\

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Фото: AlexSky120\
Фото: AlexSky120\

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Фото: Madhourse\
Фото: Madhourse\

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Фото: Tramp57\
Фото: Tramp57\

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Если говорить простым языком без юридических терминов, то переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия) это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Причем цена будет на 20-30% ниже. Это сделка, в которой напрямую задействован застройщик, и потому стоимость всегда минимальная. Однако соглашение о переуступке – документ, подписываемый будущим владельцем недвижимости и дольщиком, который ранее оформил ДДУ с застройщиком. Поэтому процедура имеет ряд особенностей. И если их знать, то какой-либо риск при оформлении сделки можно исключить.

Переуступка с ДДУ: что это?

Компания застройщик приступает к возведению жилого дома с целью получить прибыль от продажи квартир. Капитальное строительство многоквартирных жилых комплексов требует больших финансовых затрат. Чтобы продажи начались уже на стадии рытья котлована или на последующих этапах, застройщик выставляет часть жилого фонда на продажу по сниженным ценам. Покупатель жилья в строящемся доме подписывает договор долевого участия, становясь при этом дольщиком. Но если он решит продать квартиру, его статус меняется. Договор переуступки прав требования, подписываемый при этом называется цессией.

Следует четко понимать значение следующих терминов:

  1. Цессия – сделка, предполагающая передачу прав на квартиру при условии исполнения обязательств перед застройщиком, которые по ДДУ не исполнены.
  2. Цедент – лицо (физическое или юридическое), ранее подписавшее договор долевого участия с застройщиком, но пожелавшее продать квартиру в новостройке.
  3. Цессионарий – субъект, принимающий на себя обязательства при передаче договора. Это лицо, которое по договору цессии станет владельцем собственной квартиры.

Правовое основание – Федеральный Закон 214-ФЗ, в котором оговорена возможность оформления переуступки прав по ДДУ с согласия застройщика. По условиям договора цессионарий обязан выплатить цеденту сумму, оговоренную в тексте. При этом новый дольщик принимает на себя материальные обязательства, которые ранее не выполнил продавец. Если проще, то новый владелец квартиры покупает жилье на условиях застройщика за минусом части, уже исполненной цедентом.

Необходимые условия для оформления переуступки прав по ДДУ

Помимо указанного выше Федерального Закона при оформлении сделки руководствуются целым рядом законодательных актов, включая Гражданский и Налоговый Кодекс Российской Федерации, а также различного рода постановлениями и рекомендациями. Каждый, кто желает оформить переуступку прав по ДДУ должен знать, что:

  1. На момент подписания договора купли-продажи с переуступкой дольщик (продавец) должен фактически иметь право требовать жилье по ДДУ, и ранее не отписал квадратуру третьему лицу. Вторая переуступка по ДДУ возможна, но потребует дополнительных действий при проверке правомерности действий цедентов.
  2. По времени сделка проводится в период между моментом регистрации договора долевого участия и оформлением акта приема-передачи квартиры в собственность дольщика. Раньше уступка невозможна по причине отсутствия права называться цедентом, а позже она бессмысленна, и подписывают стандартное соглашение о купле-продаже.
  3. Переуступка предполагает два варианта развития событий. Первый случай – дольщик полностью внес стоимость жилья, но дом еще не введен в эксплуатацию. Второй – стоимость квартиры выплачена застройщику не полностью, и тогда требуется оформить соглашение о переводе долга.
  4. Если недвижимость оплачена не полностью, переуступка прав по ДДУ оформляется с разрешения застройщика. В противном случае этого не требуется, если в договоре долевого участия нет соответствующего требования. Поэтому всегда имеет смысл уведомлять застройщика о смене дольщика.

Если пренебрегать данными требованиями законодательства, можно стать заложником ситуации, когда третье лицо через суд добивается расторжения договора цессии. Чтобы этого избежать, следуйте инструкции, приведенной далее. Уделяйте особое внимание работе с документами.

Порядок действий (Как оформляется)

Сразу необходимо определить, каким образом будет передаваться право требования квартиры. Вариантов всего два:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом случае дольщик так и остается дольщиком, и только после сдачи дома квартиру можно переоформить по стандартному договору купли-продажи недвижимости.
  2. Переуступка прав по ДДУ. Это тот самый случай, который рассматривается в настоящей публикации. Право требования передается в момент подписания цессии, и если перед застройщиком есть задолженность, ее погашает цессионарий.

Пошаговая инструкция по сути проста. Собираете документы, оформляете договор. Далее следует передача денег продавцу и регистрация в МФЦ или Росреестре. Однако каждый этап необходимо рассмотреть отдельно.

Необходимые документы

Потребуйте от застройщика уставные документы, свидетельство о регистрации и постановке на учет в Федеральной Налоговой Службе. Это доказательство законности деятельности. Затребуйте финансовый отчет (баланс) за последний отчетный квартал текущего года, убедитесь, что компания не является банкротом, и проблем с финансированием строительства нет. Потребуется бумага, указывающая на наличие прав собственника на землю, а также разрешение на застройку земельного участка. В проектной документации интересует:

  1. Целевое назначение здания.
  2. Соответствие этапа строительства.
  3. Окончательный срок реализации проекта.
  4. Дата ввода здания в эксплуатацию.

Также требуйте бумагу, в которой указаны источники финансирования. Это могут быть собственные средства застройщика, а также деньги, получаемые от сторонних инвесторов. В свою очередь продавец (цедент) обязан подготовить следующие документы:

  1. Копию уведомления застройщика о планируемой переуступке.
  2. Письменное разрешение строительной компании на проведение сделки.
  3. Письмо о согласии из банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  4. Выписку из ЕГРН о наличии прав собственности на квартиру (бывший ЕГРП).

Если покупатель состоит в законном браке, разрешение его супруги(а) также необходимо. Несмотря на то, что список кажется большим, лично покупатель готовит только этот документ. После сбора документацию необходимо проверить на достоверность и соответствие. Теперь приступайте к оформлению соглашения.

Как составить договор?

Желательно привлечь к процедуре юриста. Скачать образец несложно, но он послужит лишь примером. Каждый случай отличается, и важно учесть все нюансы. Унифицированной формы договора на переуступку прав на квартиру по ДДУ нет. Пользуются общими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Документ обретает юридическую силу при наличии следующих обязательных атрибутов:

  1. Дата заключения, место события.
  2. Название, регистрационный номер.
  3. Нотариальное заверение.
  4. Отметка о регистрации в ЕГРН.
  5. Полные реквизиты участников сделки.
  6. Подписи представителей юр лиц.
  7. Печати (для юридических лиц).

Существует два типа таких соглашений: двустороннее и трехстороннее. В первом случае договор визирует продавец и покупатель. Такая форма предусмотрена на случай, если взнос за квартиру первоначальный дольщик внес в полном объеме. Трехстороннее соглашение предполагает участие застройщика. Это если деньги за жилье внесены не полностью, и вместе с правом требования передаются долговые обязательства. Со стороны юридических лиц подписи ставят официальные представители. Это первые руководители или сотрудники, выступающие на основании доверенности. Сам же договор переуступки прав по ДДУ признается ничтожным (незаключенным, недействительным), если отсутствует заверение нотариуса.

Что после?

Последним этапом оформления является посещение государственного регистратора. Нет четких ограничений по срокам регистрации в Росреестре, но это нужно делать незамедлительно. Предварительно, еще до подписания договора проверьте, чтобы недвижимость не была обременена. Это возможно, например, если дольщик признан неплатежеспособным. Банкротство предполагает арест имеющейся недвижимости с последующей реализацией, чтобы получить средства для погашения долгов.

А чтобы пройти процедуру регистрации цессионарий (новый владелец недвижимости) готовит следующий пакет документации:

  1. Квитанцию об уплате государственной пошлины за услуги регистратора.
  2. Копии и все экземпляры подписанного договора о переуступке прав по ДДУ.
  3. Паспорта каждого из участников или их представителей с доверенностями.
  4. Согласия мужей и жен продавца и покупателя, если стороны – физические лица.
  5. Собственно договор первичного дольщика с застройщиком (о долевом участии).
  6. Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или договор о переводе долга.
  7. Разрешение, выданное компанией-застройщиком на право перепродать квартиру.
  8. Банковские разрешения (для ипотеки) или закладная (если жилье – залог по кредиту).

На основании регистрации вам выдадут выписку, где сказано, кто является новым собственником и на основании каких правовых актов. Но перед этим сотрудник МФЦ или Росреестра примет бумаги, выпишет расписку об изъятии. Процедура длится от 7 до 10 дней. В назначенную дату выписка будет готова. Чтобы ее получить, возьмите гражданский паспорт.

Налог

Став собственником, придется платить налог на недвижимость. На цессионария не накладывается дополнительного налогообложения. Согласно Налоговому Кодексу России НДФЛ взимается с лиц, получающих денежную выгоду от сделки. Цессия – договор возмездный, но покупатель тратит деньги, и налоги не платит. Однако он может вернуть себе часть затраченных на покупку средств, а именно 13%, если оформит налоговый вычет. Как только дом введут в эксплуатацию и вы подпишете акт приемки квартиры, подавайте декларацию по форме 3-НДФЛ.

У возврата есть и ограничения. 13% возвращается с суммы, потраченной на покупку жилья. Лимит – 2 миллиона рублей, если квартира приобретена за личные средства, и 3 миллиона, если за счет кредитных средств, выданных банком. Для цедента ситуация выглядит иначе. С него государство потребует заплатить 13% НДФЛ, если субъект является резидентом Российской Федерации. Нерезиденты РФ платят 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если речь идет о переуступке прав по ДДУ, но из начисленной суммы необходимо вычесть деньги, потраченные на оплату доли застройщику.

Ипотека

В своем общем порядке процедура идентична той, что описана ранее. Однако есть одно отличие. Банк также является участником. Если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств, необходимо получить разрешение кредитора, даже если застройщик получил всю стоимость квартиры. Важно, чтобы ипотечный займ был погашен или покупателю придется принять обязательства по кредитному договору на себя. Покупать квартиры по переуступки ДДУ в ипотеку также разрешено. Соберите документы согласно перечню, приведенному выше, отправляйтесь в банк, пишите заявление. Обговорите условия, подпишите кредитный договор, выплачивайте взносы (теперь уже банку). Застройщик и цедент в этом случае получат причитающиеся деньги в полном объеме.

Если застройщик требует денег за согласие

Подобные ситуации на практике встречаются часто. Когда дольщик решает продать квартиру в недостроенном доме, застройщик не дает согласие, требует иногда до 20% стоимости. В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе 214-ФЗ нет положения, подтверждающего наличие данной повинности, но и запретов также не указано. Здесь решающий фактор – условия договора долевого участия. В тексте может находиться пункт, предполагающий подобный перерасчет. Подпись дольщика свидетельствует, что он ознакомлен и добровольно согласился с данным условием. Поэтому перед оформлением переуступки прав по ДДУ обязательно вычитайте документ. Если такого пункта в тексте не окажется, требования застройщика незаконны, и сделку доводят до конца.

За период действия программы льготного кредитования многие покупатели квартир, которые заключали с застройщиком договор участия в долевом строительстве, пересмотрели свои финансовые возможности и теперь решили приобрести, например, вместо однокомнатной квартиры более просторное жилье.

Таким образом, уже приобретенное жилье в строящемся доме будет продаваться по договору уступки прав требования по ДДУ и, если сделка заключается между физическими лицами, действие льготной ипотеки на него уже распространяться не будет.

Договор переуступки по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре и действует до подписания акта приема-передачи квартиры.

Подать заявление на регистрацию договоров об уступке прав требования по ДДУ можно лично или через представителя как в центрах госуслуг «Мои Документы», так и направив пакет документов почтой в столичный Росреестр.

Необходимый перечень документов

— заявления от всех сторон сделки;

— договор об уступке прав требований по ДДУ (не менее двух экземпляров);

— в случае обращения через представителя, удостоверенные нотариусом доверенности от всех сторон, кто по ним действует;

— справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом* застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей, выданная застройщиком или банком, через который осуществлялась оплата.

Срок предоставления – 7 рабочих дней.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей.

Согласие застройщика на уступку прав требования по ДДУ не требуется. Но прежде, чем заключать данный договор, необходимо запросить у продавца документы, которые подтвердят полную оплату цены за квартиру по договору долевого участия в строительстве. Такую справку, а также информацию есть ли задолженность по оплате, вправе предоставить застройщик.

*физическое или юридическое лицо, уступающее свои права третьему лицу.