Арендное предприятие

1.6. Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды

При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды стороны могут нести ответственность в следующих случаях:

1) имущество не передано арендатору или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу.

Непредставление арендодателем имущества в обусловленный (либо разумный) срок дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ст. 611 ГК РФ);

2) арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

либо потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения своих расходов на устранение недостатков;

либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

либо потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления провести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель:

– отвечает, если даже во время заключения договора аренды он не знал о них;

– не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).

Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (ст. 224 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

3) арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);

4) арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ):

– либо провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

5) арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В то же время, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма Президиума ВАС РФ № 66).

Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

6) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

7) арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма Президиума ВАС РФ № 66);

8) причинен вред транспортным средством.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет:

– арендодатель – при заключении договора аренды средства с экипажем (ст. 640 ГК РФ);

– арендатор – при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. 648 ГК РФ);

9) в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Подводя итог вышеприведенному, отметим, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеют ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на Litres.ru

Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Предыдущая

1.4. Предприятие как имущественный комплекс

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам , так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям , которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества — здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий — должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий — должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия .

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора .

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

В Санкт-Петербурге передача предприятий как имущественных комплексов в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Фонду имущества для последующей продажи и оформляется передаточным распоряжением председателя КУГИ (прил. 5).

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:
— акт инвентаризации;
— бухгалтерский баланс;
— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
— перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду .

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

Юридическое лицо, обладающее определенными правами и обязанностями.

Ст. 113 – 115 ГК РФ.

Ст. 132 там же.

Ст. 559 — 566 ГК РФ.

Ст. 27, п. 3 Закона о приватизации.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ и п.3 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.97 г. № 1357-р «О регистрации права государственной собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга».

Ст. 132, п. 2 ГК РФ.

Ст. 656 — 664 ГК РФ.

Предыдущая

Подоговору аренды предприятий арендодательобязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользованиепредприятием в целом как имущественнымкомплексом, используемым для осуществленияпредпринимательской деятельности(пункт 1 статьи 656 Гражданского кодексаРоссийской Федерации).

Отметим,что сторонами в данном договоре арендыпредприятий являются арендодатель иарендатор.

Исходяиз определения можно выделить триосновные черты, характерные для данногодоговора аренды предприятий.

Во-первых,это соглашение, на основе которогоосуществляется передача (предоставление)определенного имущества лицом, правомочнымраспоряжаться им, во владение и пользование(или только пользование) другому лицубез перехода к последнему правасобственности. Собственником имуществаостается арендодатель.

Во-вторых,аренда предприятий всегда носит временныйхарактер и по окончании срока даннойаренды имущество подлежит возвратуарендодателю. Исключение составляютслучаи выкупа арендатором взятого внаемимущества, но в этих случаях договорыаренды предприятий прекращается, и назавершающем этапе отношения сторонпереходят в сферу купли-продажи.

В-третьих,договор аренды предприятий всегдавозмездный: арендатор обязан платитьза пользование имуществом (в отличиеот безвозмездного договора ссуды).

Посколькуправа и обязанности по договору арендыпредприятий возникают у обеих сторон,он относится к двусторонним; данныйдоговор является также консенсуальным,то есть устанавливающим между сторонамиобязательственные отношения с моментадостижения ими соглашения (оформлениядоговора), в отличие, скажем, от договоразайма, который относится к реальным исчитается заключенным с момента передачиденег или иных вещей заемщику.

Всоставе предприятий по договору арендыарендатору передаются земельные участки,здания, сооружения, оборудование идругие входящие в состав предприятийосновные средства. Кроме того, в порядке,предусмотренном договором, подлежатпередаче также запасы сырья, топлива,материалов и иные оборотные средства,права пользования землей, водой и другимиприродными ресурсами, зданиями,сооружениями и оборудованием, иныеимущественные права арендодателя,связанные с предприятиями, права наобозначения, индивидуализирующиедеятельность предприятия, и другиеисключительные права, а также уступитьему права требования и перевести нанего долги, относящиеся к предприятиюв соответствии с приложением А.

Изэтого следует, что понятие предприятиякак предмета договора аренды не полностьюсовпадает с понятием предприятий какобъекта гражданских прав, содержащимисяв статье 132 Гражданского кодексаРоссийской Федерации. Помимо изложенногоарендодатель должен уступить арендаторуправа требования и перевести на негодолги, относящиеся к предприятию.

Исключениесоставляют права арендодателя, хотя иотносящиеся к предприятию, однакополученные им на основании разрешения(лицензии) на занятие соответствующейдеятельностью. По общему правилу такиеправа не могут быть переданы арендаторубез специального на то указания илииного правового акта. Вместе с тем, есливсе же в составе сдаваемых в арендупредприятий арендатору будут переданыи обязательства, которые не могут бытьим исполнены в связи с отсутствием унего разрешения (лицензии), арендодательне освобождается от соответствующихобязательств перед кредиторами, аследовательно, и от ответственности заих неисполнение (пункт 2 статьи 656Гражданского кодекса РоссийскойФедерации) .

Действияарендодателя по договору арендыпредприятий заключаются не только впередаче арендатору арендованногоимущества, как это имеет место при всякойаренде, он должен также уступитьарендатору права требования и перевестина последнего долги, связанные сдеятельностью этих предприятий.

Крометого, на арендодателе лежит обязанностьпо подготовке предприятий к передачеего в аренду, исполнение которойпредполагает совершение последнимцелого ряда действий, не характерныхдля других видов договора аренды:инвентаризация имущества предприятия,составление проекта передаточногоакта. И напротив, в части обеспеченияусловий для использования арендованногоимущества по его назначению (включаяпроведение его капитального ремонта)круг действий, осуществление которыхпо общим правилам об аренде возлагаетсяна арендодателя, сокращается за счетвозложения обязанности по совершениюуказанных действий на арендатора.

Итак,договор аренды предприятий являетсяотдельным видом договора аренды всоответствии с приложением Б.

Особенностьправового регулирования договора арендыпредприятий состоит в том, что котношениям, регулируемым указаннымдоговором, подлежат субсидиарномуприменению правила, регламентирующиедоговор аренды зданий и сооружений, илишь при отсутствии таковых — общиеположения об аренде имущества (пункт 2статья 650 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации).

Данныйприем законодательной техники, позволяющийизбежать включения в § 5 главе 34 (арендапредприятий) норм, дублирующих правила,содержащиеся в § 4 главе 34 Гражданскогокодекса Российской Федерации (арендазданий и сооружений), не превращаетдоговор аренды предприятий в разновидностьдоговора аренды зданий и сооружений,тем более что законодатель предельночетко выразил свою волю, назвав договораренды предприятия среди отдельныхвидов договора аренды наряду с договоромаренды зданий и сооружений (статья 625Гражданского кодекса РоссийскойФедерации).

Какотмечалось, квалифицирующим (видообразующим)признаком, позволяющим выделять договораренды предприятий в отдельный виддоговора аренды имущества, являетсяспецифика предмета договора, включающегов себя, как и предмет всякого договорааренды, два рода объектов:

-во-первых,передаваемые в аренду предприятия какединый имущественный комплекс,используемые для предпринимательскойдеятельности;

-во-вторых,действия арендодателя по передачепредприятия во владение и пользованиеарендатора, а также действия последнегопо его принятию, надлежащему пользованиюарендованным имуществом, внесениюарендной платы и возврату арендованногоимущественного комплекса арендодателюпо окончании срока аренды.

Естественно,в соотношении указанных объектов,составляющих предмет договора арендыпредприятий, превалирующую роль играетобъект первого рода (предприятие).

Именноспецифические особенности предприятиякак имущественного комплекса предопределяютнеобходимость специальных правил,регламентирующих действия сторон,связанные с его арендой.

Ксущественным условиям договора арендыпредприятий относятся условия о размереарендной платы и сроках действия данногодоговора аренды предприятий.

Также,по мнению многих авторов, научные трудыкоторых использовались при написанииданной работы в существенным условиямдоговора аренды предприятий отнесенои место расположения передаваемого подоговору имущества, а именного егоюридический адрес.

Повопросу о размере арендной платы стороныдолжны руководствоваться нормами,регулирующими размер арендной платыпо договору аренды здания или сооружения(статья 654 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации) .

Установленнаяв договоре аренды предприятий аренднаяплата включает и плату за пользованиеземельным участком, на котором расположенанедвижимость (здания, сооружения),входящая в состав передаваемых в арендупредприятий, если иное не предусмотренозаконом или договором

Следовательно,текст договора аренды предприятий вобязательном порядке должен включатьусловие о размере арендной платы подстрахом признания договора незаключенным.Правила определения цены товаров, работ,услуг, установленные на случай отсутствиясоответствующего условия вгражданско-правовом договоре (пункт 3статьи 424 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации), не подлежат применению котношениям сторон, связанным с арендойпредприятий .

Приведемпример из практики. Согласно постановлениюФАС Западно-Сибирского округа от25.09.2008, рассмотрев кассационную жалобуЗАО «Тандер», г.Барнаул, напостановление » О взыскании задолженностипо арендным платежам» от 29.05.2008. Постановил,что согласно пункту 1 статьи 654 Гражданскогокодекса Российской Федерации размерарендной платы является существеннымусловием договора аренды предприятия.

Проанализировавматериал судебной практики мы пришлик выводу, что в соответствии сзаконодательством, а именно по статье654 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, регистрация договора идополнительного соглашения к немуявляются обязательными. Поскольку онисодержат существенные условия договора.Соблюдение существенных условий договорааренды предприятий со стороны арендодателяи арендатора, является залогом правильностии действительности составленногодоговора.

Чтокасается условия договора о сроке арендыпредприятий, то какие-либо специальныеправила на этот счет отсутствуют как вчисле положений, регулирующих арендупредприятий (§ 5 глава 34 Гражданскогокодекса Российской Федерации), так исреди норм, регламентирующих арендузданий и сооружений (§ 4 глава 34 Гражданскогокодекса Российской Федерации).

Всвязи с этим условие о сроке арендыдолжно определяться сторонами призаключении договора аренды предприятий.Однако отсутствие в договоре условияо сроке аренды предприятий не влечетпризнания его незаключенным, посколькув силу пункта 2 статьи 610 Гражданскогокодекса Российской Федерации в этомслучае договор аренды предприятияпризнается заключенным ‘на неопределенныйсрок .

Вюридический литературе к существеннымусловиям договора относят и срок арендыпредприятий. Если под существеннымиусловиями понимать (в полном соответствиис пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодексаРоссийской Федерации) только те условия,при отсутствии которых договор не можетсчитаться заключенным, то следуетпризнать, что срок не является существеннымусловием договора аренды предприятий.

Согласнопункту 2 статьи 610 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, в полной мерераспространяющийся на регулированиедоговора аренды предприятий, текстуальнопредусматривает возможность заключениядоговора на неопределенный срок иустанавливает порядок прекращениядоговора аренды, заключенного нанеопределенный срок.

Сточки зрения целесообразности заключениядоговора аренды предприятий без указаниясрока его действия необходимо обратитьвнимание на возможные последствияпризнания такого договора заключеннымна неопределенный срок. В этом случаекаждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив обэтом другую сторону за три месяца.

Принимаяво внимание трудоемкость заключениядоговора аренды предприятий, а такжеобъем расходов, требуемых для исполненияуказанного договора, представляется,что такая перспектива врятли устроиткак арендатора, так и арендодателя .

Содержаниедоговорааренды предприятий модифицированоисходя из прав и особенностей этогодоговора — действующего и постоянноменяющего свой состав предприятия .

Праваи обязанности арендодателя и арендаторапо сравнению с обычными претерпелиследующие изменения: в соответствии сприложением В.

Кнекоторым правам арендатора относятся:

-вправе с согласия арендодателя сдаватьв субаренду;

-по его требованию договор, может быть,расторгнут в судебном порядке;

-имеет преимущественное право назаключение нового договора по истечениисрока предыдущего;

-если иное не предусмотрено договоромвправе продавать, менять, изменятьсоставляющие предприятия.

1.Обязанность предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества,конкретизирована путем указания надокумент, которым оформляется передачапредприятия — передаточный акт. Порядоксоставления и содержание передаточногоакта установлены статьей 655 Гражданскогокодекса Российской Федерации. Передачапредприятия как сложного имущественногокомплекса с множеством составных частейсама по себе достаточно сложна итрудоемка.

Поэтомуподготовка предприятий к передаче,включая составление и представлениена подписание передаточного акта, входитв обязанности арендодателя и осуществляетсяза его счет, если иное не предусмотренодоговором (статья 659 Гражданского кодексаРоссийской Федерации). Это естественно,поскольку именно арендодатель лучшевсего знает состав передаваемого варенду предприятия, в том числе егокредиторов.

Кнекоторым правам арендодателя можноотнести:

-имеет право выбора арендатора;

-имеет право отказаться от возмещениястоимости улучшений, если они превышаютстоимость арендного имущества.

Обязанностиарендатора конкретизированы следующимобразом:

2.На арендодателя возложена дополнительнаяобязанность — возместить арендаторустоимость произведенных последнимнеотделимых улучшений арендованногоимущества независимо от разрешенияарендодателя на такие улучшения, еслииное не предусмотрено договором арендыпредприятий (абзац 1 статья 662 Гражданскогокодекса Российской Федерации). В договоредолжна быть прямо исключена обязанностьарендодателя по возмещению стоимоститаких улучшений. В противном случае онбудет обязан их возместить, даже еслине давал согласия на их производство.Эта обязанность арендодателя вытекаетиз предусмотренного статьей 660 Гражданскогокодекса Российской Федерации праваарендатора производить улучшенияарендованного имущества.

Арендодательможет быть освобожден судом от обязанностивозместить арендатору стоимостьнеотделимых улучшений предприятий,если докажет, что издержки арендаторана эти улучшения повышают стоимостьарендованного имущества несоразмерноулучшению его качества и (или)эксплуатационных свойств или что приосуществлении таких улучшений нарушеныпринципы добросовестности и разумности(абзац. 2 статья 662 Гражданского кодексаРоссийской Федерации).

Поднесоразмерностью увеличения стоимостипредприятий повышению его качества(эксплуатационных свойств) следуетпонимать такой рост качества, которыймог бы быть достигнут существенноменьшими затратами, чем те, которыепредлагается компенсировать.

Нарушениепринципа добросовестности означает,что улучшения производятся с цельювозмещения стоимости понесенных на нихзатрат, а не роста качества (эксплуатационныхсвойств) предпри ятия. Нарушение жепринципа разумности будет налицо, еслиарендатор при осуществлении улучшенийне проявил ту степень заботливости иосмотрительности, какая от неготребовалась по характеру обязательстваи условиям оборота (пункт 1 статьи 401Гражданского кодекса РоссийскойФедерации).

1.Арендатор обязан в течение всего срокадействия договора поддерживатьпредприятие в надлежащем техническомсостоянии, в том числе осуществлять еготекущий и капитальный ремонт (пункт 1статьи 661 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации).

Чтоже касается расходов, связанных сэксплуатацией арендованного предприятия,то арендатор несет и их, однако договоромМожет быть предусмотрено иное. В то жевремя обязанность арендатора уплачиватьплатежи по страхованию арендованногоимущества является императивной. Однакоона может быть реализована только вотношении обязательного страхования.Обязанность производить добровольноестрахование имущества в любом случаеможет быть возложена на арендаторатолько путем прямого указания на это вдоговоре аренды предприятия.

2.При прекращении договора арендыпредприятий арендованный имущественныйкомплекс должен быть возвращенарендодателю с соблюдением правил,предусмотренных статьей 656, 657 и 659Гражданского кодекса РоссийскойФедерации для передачи этого же комплексаарендодателем арендатору (статья 664Гражданского кодекса РоссийскойФедерации). Иными словами, в данномслучае установлен принцип — какпредприятие было передано, так онодолжно быть и возвращено.

Подготовкапредприятий к возврату арендодателю,включая составление и представлениена подписание передаточного акта,является обязанностью арендатора иосуществляется за его счет, если иноене предусмотрено договором аренды.Возложение этой обязанности на арендатораобъясняется тем, что именно он знаетвсе особенности арендованного предприятияна момент возврата и легко может ихучесть .

Подводяитоги по данному подпункту, еще разотметим, что соблюдение условий договораобязательно для всех иначе могут бытьнеблагоприятные последствия. В данномслучае существенными условиями являетсяцена и срок. Как показывает практика,если в договоре не указана цена, то онсчитается незаключенным, а если неуказан срок, то он может быть наобговоренных условия быть заключен нанеопределенный срок. Специфическийсостав предприятия как объекта гражданскихправ, постоянно меняется за счет выбытияодних компонентов, появления новых,изменения их количества и стоимости,обусловливает выделение его в Гражданскомкодексе Российской Федерации в качествепредмета договора аренды отдельноговида имущества. Состав предприятий какимущественного комплекса весьмаразнороден и не все его элементы могутбыть переданы арендатору, а те, которыепередаются, могут иметь разный правовойрежим и соответственно передаются нена одинаковых основаниях. Посколькурассматриваемый договор являетсявзаимным (двусторонним) и возмездным,то в силуэтого стороны имеют друг перед другомряд корреспондирующих прав и обязанностей.

Сформулируемвывод по первой главе нашей работы.Предприятия являются особым объектомнедвижимого имущества. Государственнаярегистрация прав на предприятия и сделокс ним должна проводиться в особомпорядке, обусловленном законодательствомРоссийской Федерации. Отметим, чтопредприятия, в целом являясь недвижимостью,не являются вещью. Чтобы использоватьпредприятия в целях осуществленияпредпринимательской деятельности, нетнеобходимости регистрировать права нанего как на недвижимое имущество.

Также,выделим то, что в отношении даннойнедвижимости заключаются договорааренды на определенные сроки. В договореуказываются права и обязанностиарендодателя и арендатора, соблюдениеих обязательно, как и соблюдениисущественных условий

Всущественные условия входит цена, сроки место расположения предприятия илиимущественного комплекса.

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.