Арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно

Содержание

Аналитика Публикации

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение состояния имущества;

  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора.

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества.

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции).

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения.

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения.

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа.

  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК.

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором.

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки.

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции.

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена.

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение.

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным.

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

Ст. 619 ГК РФ.

Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

п. 2 ст. 452 ГК РФ

абз. 7 ст. 619 ГК РФ

п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

п. 2 ст. 610 ГК РФ

определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

ст. 616 ГК РФ

ст. 623 ГК РФ

постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды?

Последние изменения: Январь 2020

Досрочное расторжение договора аренды может быть произведено и вне суда, не прибегая к судебному порядку. Для этого достигается компромисс между контрагентами – участниками гражданских правоотношений. Для досрочного прекращения договорных отношений в одностороннем порядке через суд необходимо, чтобы условия грубо нарушались.

Также расторжение возможно в случае несоответствия формы или содержания документа нормативно-правовым актам регламентирующим правила оформления либо содержания. В статье будут разобраны конкретные случаи договорного и досрочного окончания договора, а также особенности судебной практики по процедуре расторжения. Нюансы важны, так как процесс не должен противоречить юридическим канонам и закону, так и условиям договора.

Основания для расторжения

Гражданско-правовой акт подлежит расторжению, по следующим обстоятельствам:

  • Истечение срока действия юридического документа. Но стоит учесть, что истекающий срок можно продлить, если иное не предусмотрено договорными условиями.
  • Взаимное согласие на прекращение договора до окончания действия. Либо одним из участников правоотношений, если это происходит согласно определенному пункту в договоре (соответствует нормативно-правовому акту). Нарушение может быть существенным (значительным), тогда сделка подлежит прекращению или незначительным, тогда казус просто исправляется. При несущественных, но систематизированных нарушениях, один из участников гражданско-правовых отношений имеет право на расторжение сделки.
  • Иные обстоятельства, которые предусмотрены законом, в частности ст. 450 ГК РФ. Либо причины, которые в полной мере отражены в содержании договора.

Рекомендуем к прочтению: Договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Возможности отказа заранее предусмотрены в специализированных нормах, касающихся имущественных правовых актов, содержащих пункты, согласно которым происходит передача чего-либо во временное пользование (долгосрочное или краткосрочное).
Касательно досрочного расторжения. Оно может проводиться добровольно либо принудительно — определяется индивидуально.

  • Добровольно – участники правоотношений обоюдно подписывают договор о досрочном прекращении действующих правовых отношений.
  • Принудительно – один из участников заявляет о досрочном прекращении действия договорных отношений в судебном порядке.

Стоит отметить, что арендаторы жилого помещения имеют полное право на отказ в любое время «дня и ночи», если иные основания не предусмотрены отлагательными или запрещающими условиями. Главное, чтобы, наймодатель был заранее уведомлен о желании прекратить сделку.

Для «полюбовного» расставания, действительно, может помочь договорное взаимное соглашение, которое составляется в письменной форме и заверяется арендатором и арендодателем. При иных обстоятельствах, когда одна сторон договора выдвигает претензии, претензии разрешаются при непосредственном участии судебной инстанции и никак иначе.

Скачайте

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 580 hits)

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

  • Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
  • Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
  • Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
  • Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
  • И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.

Скачайте

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 506 hits)

Исковое заявление о расторжении дог. найма (ответчик выехал). Образец (28,5 KiB, 167 hits)

Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.

Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Согласно законодательству РФ, квартиросъемщик обладает гораздо большим спектром прав, по сравнению с арендодателем. Так как он вправе расторгнуть договорные отношения, руководствуясь личными желаниями. Опять-таки для этого требуется известить владельца снимаемого жилья о своём выезде заранее.

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

  • Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
  • Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
  • Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
  • И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Рассмотрим обстоятельства, согласно которым договорные отношения расторгаются в судебных инстанциях, а также в одностороннем порядке.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции. При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора.

Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок — форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде).

Если договор аренды прошёл этап регистрации в Росреестре, то расторжение также проходит регистрацию в соответствующем органе.

В содержании расторжения должны присутствовать реквизиты сторон, участвующих в составлении нового документа. Указывается место заключения, время, дата, количество экземпляров для каждой из сторон.

После заключения договора об окончании сделки, составляется акт приёма-передачи, в котором указывается состояние (износ) передаваемого имущества собственнику.

Штрафы

Как правило, при досрочном прекращении обязательств одной из сторон, наступают неблагоприятные последствия. Так разрыв сделки до истечения периода найма, может быть предусмотрен одним из условий в правовом акте, который регламентирует способы и варианты выплаты штрафа.

Самое интересное, что такой момент фактически отсутствует в судебной практике. Потому детального решения судебных инстанций по этому вопросу нет. Формально, этот факт противоречит ГК РФ, так как штрафные санкции либо неустойки (пени) предусмотрены при нарушении обязательств сторон.

Обязательным добровольный отказ быть априори не может. Так как арендатор реализует право расторжения договора, которое ему предоставлено законом, и при использовании этого права нарушений нет, потому и оснований для привлечения к ответственности, попросту нет.

Касательно «обратной стороны» судебной практики. Досрочное окончание обязанностей принимается, если пункт о прекращении указан в условиях, тогда направленные санкции к нанимателю обретут правовой характер. Согласно Гражданского Кодекса РФ, в частности заключения разнообразных договоров, стороны абсолютно вольны в выборе условий, единственным ограничивающим фактором является то, что они не должны противоречить закону.

Если будет пункт о выплатах за заблаговременное окончание договорных отношений, то выплата производится. Потому для принятия в судоделопроизводство проверяется соглашение на наличие подобных пунктов о выплате штрафов, а затем принимается иск.

Фактически в документах не фигурирует слово «штраф», обычно оно заменено лояльным понятием «компенсационной выплатой». Поэтому, обращайте внимание на то, что подписываете. Наймодатель таким способом просто гарантирует факт того, что наниматель просто-напросто не съедет с квартиры до истечения срока и обеспечит постоянный доход от сдачи недвижимости в найм.

Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия

Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.

Кратко о базисе

Отлагательные условия – это возникновение какого-либо обстоятельства, исходя из конкретной ситуации. Обстоятельство может быть как правом, так и обязательством. К примеру, банк выдаёт ипотечный кредит, заемщик может пользоваться недвижимостью, но не обладает правами собственника, так как не выплатил всю сумму ипотеки. Это и будет называться отлагательным условием.

Отменительное (запрещающее) условие – это возникновение какого-либо запрета, исходя из конкретной ситуации. Это условие, как правило, является обязательством. К примеру, наниматель снимает квартиру и подписал договор, регламентирующий правоотношения, которые гласят: — «Аренда прекращается, если в квартире будут жить посторонние лица», как грубо бы это не звучало, договор будет прекращён, если был замечен и задокументирован факт (снято на камеру) появление посторонних лиц и их проживание в снимаемой жилплощади в случае, если это было заранее не обговорено с собственником.

Обычное расторжение

В повседневном быту договора расторгаются по одной простой причине – время. Так как аренда обладает временными рамками, которые заканчиваются. Исходя из этого договор аренды имеет начало и конец, потому первопричина прекращения правоотношений — истечение установленного периода действия акта.

Иногда при наступлении момента окончания периода съёма, наймодатель может потребовать дополнительное соглашение об расторжении, если таковое регламентировано пунктами(ом) подписанного документа.

Согласно установленным срокам, наниматель помещения обязан в течении, опять-таки, чётко регламентированного временного промежутка освободить занимаемое жильё. Необходимо вывезти нажитое, а также вернуть ключи арендодателю. При выезде из жилья, настоятельно рекомендуется составить акт о приёме-передаче, который указывает полный перечень всего передаваемого имущества обратно владельцу, который содержит:

  • что передаётся,
  • в каком состоянии (износ).

Скачайте

Акт приема-передачи квартиры при аренде. Типовой вариант (35,5 KiB, 1 435 hits)

Этот нормативно-правовой акт подстрахует и обезопасит нанимателя от неблагонадёжных наймодателей. А касательно времени освобождения жилого помещения — желательно заранее указать в договоре, чтобы во время найма не возникало никаких казусов.

Если наниматель в срок не выезжает из жилья и продолжает в нём жить, или каким-либо образом затягивает с процессом выезда, то заключенная сделка будет переквалифицирована в возобновленную согласно ст. 621 ГК РФ. Но эта переквалификация возможно лишь в том случае, если наймодатель не высказывал никаких возражений насчёт освобождения занимаемой арендатором жилплощади.

Если договор всё-таки был возобновлен. Знайте, что он продолжает действовать на ранее заключенных условиях, но с одним нюансом. У этого документа будут отсутствовать временные рамки, станет бессрочным, а точнее без ограничений по сроку.

При заключении аренды с благонадёжными нанимателями, которые уже арендовали недвижимость, есть преимущество в очереди на заключение сделки на новый срок. Также как при расторжении, о факте продления заблаговременно уведомляют, лучше известить в письменной форме, а не в устной, и сделать это при личной встрече с обновленным договором.

Интересный факт. Владелец недвижимости вправе отказать нанимателю в продлении срока аренды, но тогда собственник не вправе заключать договора аренды, идентичные раннему, с другими лицами.

При нарушении вышеописанного пункта, об отказе в аренде, арендатор имеет полное право обратиться в судебную инстанцию (Суд Общей Юрисдикции) с заявлением о праве на требование перехода прав по договору (право снимать квартиру).

При вступлении в договорные отношения внимательно ознакомьтесь с текстом договора, чтобы «не попасть в просак». Внимательно ознакомьтесь со всеми условиями. Пристально обратите внимание на наличие в документе пунктов о санкциях, предусмотренных в случае досрочного прекращения аренды. А также о сроках, в которые необходимо уложиться при выезде из снимаемого жилья. Спросите арендодателя об оформлении акта приёма-передачи, который избавит от лишних проблем со сдачей имущества обратно владельцу.

Читайте так же: Зачем нужен договор на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Рекомендуем посмотреть короткое видео, в котором адвокат И.А. Клопова объясняет как досрочное расторгнуть договор найма.