Аренда ОКВЭД 2017

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на editor@garant.ru. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Организация сдает в аренду собственную нежилую недвижимость и применяет упрощенную систему налогообложения. Согласно ОКВЭД (КДЕС ред. 1) этому виду деятельности присвоен код 70.20.2. Выручка от этого вида деятельности составляет более 70%. Согласно ОКВЭД 2 данный вид деятельности имеет код 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». В ст. 427 НК РФ в числе льготных видов деятельности указано «Управление недвижимым имуществом» без различных нюансов.
Имеет ли право предприятие использовать льготные тарифы начисления страховых взносов?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При осуществлении деятельности по сдаче в аренду собственного нежилого недвижимого имущества предприятие не вправе применять пониженные тарифы страховых взносов.

Обоснование позиции:
Федеральным законом от 03.07.2016 N 250-ФЗ с 1 января 2017 года признан утратившим силу Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» (далее – Закон N 212-ФЗ). При этом Налоговый кодекс РФ дополнен разделом XI, включая главу 34 «Страховые взносы», вступившим в силу с 01.01.2017 (Федеральный закон от 03.07.2016 N 243-ФЗ в редакции Федеральных законов от 30.11.2016 N 401-ФЗ и от 19.12.2016 N 448-ФЗ).
Применение пониженных тарифов страховых взносов, предусмотренных пп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ, установлено для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), основным видом экономической деятельности которых являются виды деятельности, перечисленные в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ. В частности, пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ предусмотрено управление недвижимым имуществом.
Согласно п. 6 ст. 427 НК РФ соответствующий вид экономической деятельности признается основным при условии, что доля доходов от реализации продукции и (или) услуг по данному виду деятельности составляет не менее 70% в общем объеме доходов. При этом сумма доходов определяется в соответствии со ст. 346.15 НК РФ. В случае, если по итогам расчетного (отчетного) периода основной вид экономической деятельности организации или ИП не соответствует заявленному или если плательщики превысили за налоговый период ограничение по доходам в размере 79 млн. руб. (абзац второй пп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ), то такая организация или такой ИП лишается права применять пониженные тарифы страховых взносов с начала расчетного (отчетного) периода, в котором допущено это несоответствие, и сумма страховых взносов подлежит восстановлению и уплате в установленном порядке.
Из пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ следует, что основной вид экономической деятельности классифицируется на основании кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (далее – ОКВЭД).
Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст «О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) и Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008)» принят Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (далее – ОКВЭД2) с установлением переходного периода до 1 января 2017 года и последующей отменой Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 (далее – ОКВЭД1) с 1 января 2017 года.
Заметим также, что с 11.07.2016 при государственной регистрации юридических лиц применяются новые коды по ОКВЭД2. Приведение сведений о видах экономической деятельности юридических лиц, внесенных в ЕГРЮЛ до указанной даты, в соответствие с новым ОКВЭД2 пройдет автоматически с учетом переходных ключей, разработанных Министерством экономического развития РФ (смотрите подробнее информацию ФНС России от 17.02.2017).
Так, в 2017 году виды деятельности классифицируются в соответствии с ОКВЭД2.
Как правильно Вами было замечено, виду экономической деятельности – сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества по ОКВЭД1 был присвоен код 70.20.2, а по ОКВЭД2 этому виду деятельности присвоен код 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». При этом отметим, группировка 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» включает:
– сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
– предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.
Эта группировка также включает:
– строительство зданий для собственного пользования;
– эксплуатацию стоянок для передвижных домов.
Такому виду экономической деятельности, как управление недвижимым имуществом, согласно ОКВЭД1 был присвоен код 70.32. Эта группировка включала деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого и нежилого фонда и земельных участков, деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию жилого и нежилого фонда, за землю, а также деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества. В настоящее время по ОКВЭД2 этому виду деятельности соответствует код 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». Согласно ОКВЭД2 эта группировка включает деятельность учреждений по сбору арендной платы. Группировка состоит из подгрупп:
– 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;
– 68.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе»;
– 68.32.3 «Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества».
Таким образом, согласно ОКВЭД2 (как и по ОКВЭД1) предоставление в аренду недвижимого имущества и управление недвижимым имуществом классифицированы как самостоятельные виды деятельности. Из ОКВЭД следует, что в рамках деятельности по управлению недвижимым имуществом осуществляется деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией, например, нежилого фонда, в то же время в рамках этой деятельности учреждение может осуществлять сбор арендной платы за эксплуатацию, например, нежилого фонда.
К сожалению, на сегодняшний день мы не располагаем разъяснениями контролирующих органов относительно применения ОКВЭД2 организациями, основным видом экономической деятельности которых является управление недвижимым имуществом, в частности для целей главы 34 НК РФ. Судебная практика по данному вопросу (что очевидно) отсутствует. Между тем ввиду идентичности перечней видов деятельности, приведенных в пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ и п. 8 части 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ, полагаем, что при квалификации видов деятельности по ОКВЭД2 можно исходить из аналогии с ОКВЭД1 и соответствующих разъяснений или имеющейся по ОКВЭД1 арбитражной практики.
Из разъяснений уполномоченных органов и арбитражной практики следует, что в целях применения пониженных тарифов страховых взносов для организаций, применяющих УСН, деятельность по управлению недвижимым имуществом, которой по ОКВЭД1 соответствует код 70.32, должна фактически осуществляться организацией и доход от такой деятельности должен быть более 70 процентов (смотрите, например, письмо Фонда социального страхования РФ от 18.12.2012 N 15-03-11/08-16893, письмо Минздравсоцразвития РФ от 20.04.2012 N 1112-19, письмо Минфина России от 05.10.2011 N 03-11-06/2/136, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2014 по делу N А19-914/2014, постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2014 по делу N А56-30949/2013, постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14298/13 по делу NА50-4775/2013, постановление ФАС Московского округа от 25.09.2013 по делу N А41-50078/12).
В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2012 N 17АП-11382/12 суд сделал вывод о том, что доходы от сдачи в аренду общего имущества собственников жилья получены товариществом собственников жилья (ТСЖ) в рамках осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом (код ОКВЭД 70.32) и доля этих доходов составляет более 70% в общем объеме доходов, следовательно, ТСЖ правомерно применило пониженные тарифы страховых взносов (постановлением ФАС Уральского округа от 14.02.2013 N Ф09-2/13 указанное постановление оставлено без изменения, определением ВАС РФ от 05.07.2013 N ВАС-8038/13 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).
Аналогичное решение приведено в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 N 17АП-785/14.
В постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.10.2015 N Ф04-24170/15 по делу N А70-14307/2014 судьи установили, что общество в спорный период не вело деятельность по управлению эксплуатацией нежилого фонда, а осуществляло фактически деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества. Деятельность по сдаче имущества в аренду, как признали суды, не относится к видам экономической деятельности, указанным в п. 8 части 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ, представляющим возможность применять пониженные тарифы страховых взносов. При этом апелляционный суд отметил, что сбор арендной платы для собственных нужд оплачиваемой деятельностью по сбору арендной платы не является (смотрите также постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 N 08АП-13983/14).
Таким образом, поскольку сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества в целях ОКВЭД не может рассматриваться как деятельность по управлению недвижимым имуществом, по нашему мнению, у организации не возникает права на применение пониженных тарифов страховых взносов.
Учитывая новизну изменений в налоговом законодательстве, применяемых с начала 2017 года и отсутствие разъяснений официальных органов по рассматриваемому вопросу, рекомендуем организация на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1 ст. 21 НК РФ воспользоваться своим правом и обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета за получением письменных разъяснений по данному вопросу, наличие которых учитывается в случае возникновения спора в качестве обстоятельства, исключающего вину налогоплательщика (ст. 111 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Тарифы страховых взносов для плательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (с 1 января 2017 года);
– Энциклопедия решений. Льготы и пониженные тарифы страховых взносов с 1 января 2017 года.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Федорова Лилия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

17 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Подборка кодов

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Пояснения и уточнения

Сдавать недвижимость внаем предприниматель имеет право:

  • как ее собственник;
  • по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
  • в субаренду.

Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:

  • квартиры;
  • комнаты;
  • нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
  • офисы или рабочие места;
  • многоквартирные дома;
  • гаражи и др.

Новый подход к ведению бизнеса аренды и субаренды – сдача внаем не офисов полностью, а отдельных рабочих мест. Можно снять:

  • полностью оборудованное рабочее пространство на длительный срок;
  • офисное помещение (учебную комнату, помещение для переговоров, кабинет, класс и т.п.) на короткое время для решения определенной задачи.

Сдавая недвижимость в аренду, бизнесмен может взять на себя и управление этим процессом, то есть своевременное взимание арендной платы и контроль над коммунальными платежами съемщика.

Правовая составляющая оформления договора аренды не входит в этот вид бизнеса. Также к управлению арендой не относится организация коммунальной деятельности – уборки, охраны, вывоза мусора, обслуживания лифтов и пр.

Коммерческая недвижимость составляет материальную базу для организации различного бизнеса. Для этого не обязательно выкупать дорогостоящие помещения или целые объекты, ведь их можно снять на любой срок, договорившись с заказчиком. Такая возможность выгодна не только для самих предпринимателей, но и для тех, кто является владельцем имущества, предназначенного для съёма. Как показывает практика, в России рынок аренды коммерческой недвижимости крайне развит и каждый год приносит очень большие суммы в государственный бюджет благодаря налоговым отчислениям. Отслеживать любые финансовые потоки в данной среде помогает Общероссийской классификатор видов экономической деятельности. К примеру, в соответствии с ОКВЭД и в 2016 г., и сейчас сдача в аренду нежилых помещений размещается в разделе «L» в классе 68. Здесь можно найти все необходимые для организации бизнеса коды.

Если у вас есть собственная недвижимость, стоит знать, что на современном рынке она является самым ценным активом из-за равенства с уровнем инфляции уже на протяжении многих десятков лет. По этой причине превратить такое имущество в реальные деньги можно без всяких проблем. И не обязательно продавать. Достаточно выставить объект для краткосрочной или долгосрочной аренды. Однако, чтобы полностью узаконить свою деятельность, необходимо пройти процедуру регистрации в соответствующих инстанциях для получения статуса предпринимателя или юридического лица. В противном случае любой доход, полученный от аренды, будет незаконным, а вам грозит административная ответственность.

Другие формы работы

Но не только аренда нежилого помещения в ОКВЭД в 2016 г. и в настоящий момент от собственного лица является доступным видом деятельности. Существуют и посредники, которыми могут выступать:

  • Частные лица.
  • Консультанты.
  • Субарендаторы.
  • Агентства недвижимости.
  • Управляющие.

Деятельность этих предпринимателей также включена в список ОКВЭД в данном классе. Причём у тех же риелторов могут быть разные функции, начиная с поиска подходящих объектов коммерческой недвижимости и заканчивая консультационными услугами. Если вы хотите открыть собственное дело по данному профилю, следует чётко знать коды, которые соответствуют требованиям нового классификатора.

Второй распространённый вариант профессиональной занятости – управление недвижимым имуществом на сдельной основе либо за вознаграждение. То есть существуют такие компании, которые могут обеспечивать полный контроль за всеми показателями здания, осуществлять ремонтные работы и реагировать на любые изменения. Часто такое явление совмещено со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, ОКВЭД при этом предусматривает отдельный набор кодов для работы.

Есть и такое понятие, как субаренда. Арендатор является своеобразным посредником, однако действует от своего лица и за свой счёт. Цель таких мероприятий – найти выгодное предложение по аренде, воспользоваться им, а затем подобрать клиента, который согласится арендовать уже по более высокой стоимости. По сути, практически весь рынок сейчас работает по этой схеме, однако в качестве субарендаторов выступают сами агентства недвижимости. Правда, в качестве выгоды они закладывают в стоимость свой процент дохода.

Коды классификатора

Если ваш приоритет – аренда, ОКВЭД поможет подобрать нужные коды для регистрации или расширения профильной деятельности. Здесь вы найдёте как занятость, связанную с предоставлением услуг в качестве консультантов и посредников, так и варианты организации бизнеса, основанного на собственном имуществе. Кроме того, классификатором предусмотрена и такая услуга, как сдача в аренду целых коммерческих зданий, торговых центров и прочих объектов серьёзных масштабов. Но чётких ограничений понятия нежилая недвижимость нет, поэтому каждый предприниматель может трактовать его с выгодной стороны.

Правда, если при регистрации вы подадите неверно заполненную форму, никакие лазейки в законодательстве вам не помогут, поэтому настоятельно рекомендуем перед визитом в Федеральную налоговую службу тщательно подготовиться к этому мероприятию и заучить следующий алгоритм действий:

  1. Выбрать нужные коды. Если вас интересует сдача в аренду нежилого помещения, ОКВЭД имеет целую подборку на этот случай. Прочитайте информацию, представленную на официальном сайте ФНС по классификатору, найдите там актуальные данные и зафиксируйте их для себя отдельно. И не забудьте проверить, относятся ли эти коды ко второй редакции. Если вы укажете устаревшую информацию, это будет считаться нарушением установленного порядка регистрации, и вам попросту откажут в открытии субъекта предпринимательства.
  2. Грамотно заполните соответствующую форму заявления. Для юридических лиц это № Р11001, а для индивидуальных предпринимателей – Р21001. Здесь допущение малейших ошибок и недочётов тоже расценивается как повод для отказа.
  3. Подайте заявку в установленные сроки и вовремя заберите готовый документ по месту регистрации.

Как видим, согласно ОКВЭД, сдача в аренду– это не такая уж непосильная задача. Нужно лишь немного терпения и подготовки.

ОКВЭД для операций с недвижимым имуществом

68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества

68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества

68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

68.10.23 Покупка и продажа земельных участков

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

68.32.3 Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества