Аренда мест общего пользования

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

📌 Реклама Отключить

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

📌 Реклама Отключить

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

Статья опубликована в журнале «Недвижимость. Строительство. Право» №4, 2009

📌 Реклама Отключить

Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

Места общего пользования в нежилом помещении

ЗДравствуйте Ольга!

Если речь идет о нежилом здании пристроенному к жилому зданию, расположенному в г. Твери, Вам следует руководствоваться ПОСТАНОВЛЕНИЕм администрации Тверской области от 15.03.2006 N 41-па «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ВСТРОЕННЫМИ В ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРИСТРОЕННЫМИ К ЖИЛЫМ ДОМАМ» ( далее ПРавила),

— содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

— соблюдать права и законные интересы соседей;

— использовать нежилые помещения по назначению;

— нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

— выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

— использовать земельный участок без ущерба для других лиц.

Пользование нежилыми помещениями, встроенными в жилые дома и пристроенными к жилым домам, включает в себя:

— организацию по содержанию;

— комплекс работ по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии;

— взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками коммунальных и иных услуг;

— осмотры;

— надлежащее обслуживание;

— подготовку к сезонной эксплуатации;

— текущий ремонт;

— капитальный ремонт;

— уборку нежилых помещений;

— уборку мест придомовой территории;

— уход за зелеными насаждениями.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают надлежащее обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включающее комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и технических устройств.

Система обслуживания нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, обеспечивает нормальное функционирование элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и инженерных устройств в течение установленного их срока службы с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя работы по контролю за их состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль за неисправным состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя комплекс строительных и организационно-строительных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем нежилых помещений для поддержания эксплуатационных показателей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают проведение ежегодных сезонных осмотров нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны обеспечить уборку закрепленной территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости — посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы, механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скорости машин до 4 км/час.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

— обеспечить сохранность насаждений;

— в летнее время и в сухую погоду поливать газоны и цветники, деревья и кустарники;

— новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечить:

— нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподпольев;

— исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

— устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

— предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподпольев;

— работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечивать содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

То есть, собственники нежилых помещений, расположенных в здании примыкающему к жилому дому обязаны соблюдать вышеуказанные и иные установленные данным Постановлением требования.

Если к Вам не относится вышеуказанный нормативный акт, то действует следующая норма.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла данной нормы, Вы имеете право требовать компенсации Ваших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждым собственником нежилого помещения.

То есть, если Вам не удается достигнуть согласия по данному вопросу, то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Для этого Вам следует подавать исковое заявление об определении мест общего пользования и порядке пользования ими.

Однако в Вашем случае, при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса во вне судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Договор пользования туалетом

Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с дополнительной ответственностью «А» к совместному белорусско-британскому предприятию открытого акционерного общества «Б» г.Осиповичи, третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «В» г.Осиповичи — об устранении недостатков имущества,
установил:
ОДО «А» просит обязать СП ОАО «Б» устранить препятствия в пользовании нежилым помещением и помещениями общего пользования, арендованными по договору аренды от 09.02.2001 N 40.
Обосновывая исковые требования, истец указывает, что ответчик, являясь арендодателем, 17.08.2007 без уведомления ОДО «А» ввел ограничения на пользование площадями общего пользования, в частности перегородил мебелью вход в холл 1-го этажа и проход к туалетам, оба туалета (единственный санузел в здании) закрыл на врезные замки и ключи не выдал. Ссылается на то, что отсутствие у арендатора возможности пользоваться туалетами является недостатками сданного в аренду имущества, влияющими на использование арендованного нежилого помещения в соответствии с предметом договора аренды — торгово-производственная деятельность (кафе 2 наценочной категории). Поскольку вышеуказанные недостатки сданного в аренду имущества не были оговорены при заключении договора аренды, истец просит обязать ответчика их устранить.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования. Кроме того, пояснили, что в связи с закрытием туалетов главным врачом УЗ 12.09.2007 дано указание на перепрофилирование кафе в случае не урегулирования вопросов пользования туалетами с СП ОАО «Б».
Ответчик в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали. В обоснование своих возражений ссылаются на то, что истцу в аренду было передано фактически помещение общей площадью 116,9 кв.м., в то время как в договоре указано 107,26 м. кв. При этом санузел, расположенный на первом этаже здания, не передавался в аренду ОДО «А». По мнению ответчика, истец самовольно использовал санузел по причине того, что директор ОДО «А» с апреля 1978 по 10 мая 2007 г. являлась и директором Дома культуры СП ОАО «Б», и на основании договора от 20.08.2006 ОДО «А» безвозмездно пользовалась столовой, расположенной на втором этаже здания до 15.08.2007. Кроме того, ответчик указывает на то, что с 26.07.2007 спорный санузел передан в безвозмездное пользование ООО «В» по договору N 406. СП ОАО «Б» предлагало истцу решить вопрос пользования санузлом с ООО «В».
Третье лицо на стороне ответчика в письменных пояснениях и в судебном заседании указало, что в состав площадей, переданных СП ОАО «Б» ООО «В» по договору безвозмездного пользования от 26.07.2007 N 406, вошел спорный санузел. Поскольку все расходы за освещение, уборку помещений, санузлов, воду, канализацию оплачивает ООО «В», санузлы закрыли и установили решетку в фойе.
Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей и исследовав письменные материалы по делу, суд пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.
Судом установлено, что СП ОАО «Б» и ОДО «А» с 24.08.1992 г. состоят в правоотношениях, вытекающих из договора аренды. 09.02.2001 между ними был заключен новый договор аренды N 40, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) по акту приема-передачи от 26.03.2001 передал истцу (арендатору) во временное пользование нежилое помещение полезной площадью 107,26 м.кв., находящееся по адресу: г.Осиповичи, ул.Ч., для использования его в торгово-производственной деятельности. Договор прошел государственную регистрацию. Срок действия договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 к договору от 01.03.2003 сторонами определен до 02.05.2008.
Согласно п. 15 приложения N 1 к дополнительному соглашению N 5, являющемуся неотъемлемой частью договора площадь арендованного помещения с учетом площадей общего пользования составила 116,9 кв.м.
Для осуществления вида деятельности — организация общественного питания (кафе 2 наценочной категории) истцом получена лицензия со сроком действия до 24.07.2012. Одним из условий осуществления такого вида деятельности является наличие санузлов, доступных работникам и посетителям кафе.
В соответствии с Инструкцией по классификации торговых объектов общественного питания, утв. постановлением Министерства торговли Республики Беларусь от 08.01.2004 N 1, одним из основных требований к архитектурно-планировочным решениям и оформлениям кафе 2 наценочной категории является наличие туалетов в здании, где размещается кафе.
В ходе судебного заседания установлено, что в здании, где истец арендует на втором этаже помещение под кафе, на первом этаже размещены санузлы. В течение 15 лет истец (арендатор) использовал санузлы для осуществления своей деятельности без всяких ограничений. Данные обстоятельства не оспаривает ответчик.
Оплата арендных платежей, в том числе и коммунальные услуги (подача воды, транзит канализации, электроэнергия) производилась истцом на основании актов выполненных работ, предъявляемых ежемесячно ответчиком с указанием в актах объема оказанных услуг и стоимости. Из приложения N 1 усматривается, что расчет арендной платы за арендуемый объект определен арендодателем с учетом площади сдаваемого в аренду нежилого здания и площади общего пользования, в том числе и санузлов.
Из представленных в дело доказательств (акта осмотра помещения, составленного при участии работников милиции, фотографий, свидетельских показаний) следует, что 17.08.2007 без уведомления истца ответчик ввел ограничения на пользование площадями общего пользования, оба туалета были закрыты на врезные замки. В то время как при заключении договора аренды и сдаче-приемке помещения в аренду отсутствие санузлов сторонами не были оговорены.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав арендатора со стороны арендодателя, выразившийся в создании препятствий в пользовании истцом помещениями общего назначения, что привело к невозможности пользования арендуемым имуществом для работы кафе.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона Республики Беларусь «Об аренде» арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности. На основании части второй статьи 28 указанного Закона арендатор может потребовать устранения препятствий в пользовании арендуемым имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.
Учитывая установленные фактические обстоятельства по делу и вышеуказанные нормы материального права, ответчика следует обязать устранить препятствия в пользовании истцом помещениями общего пользования.
Доводы ответчика о том, что по договору аренды от 09.02.2001 N 40 истцу не предоставлялись в аренду туалеты, а оплата производилась только за арендованное помещение в размере 116,9 кв.м. расположенное на втором этаже, суд расценивает как несостоятельные.
В соответствии со статьей 7 Закона Республики Беларусь «Об аренде», основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.
В определении точного размера площади помещения передаваемого в аренду заинтересованным лицом является, прежде всего, арендодатель — собственник имущества. В течение 15 лет аренды ответчик не предпринимал законных мер по внесению изменений в договор аренды и приложение N 1 к договору в части изменения размера полезной площади и площади, сдаваемой в аренду, с учетом части площади общего пользования. Поскольку санузел относится к помещениям общего пользования, то при расчете арендных платежей арендная ставка была определена с учетом площадей общего пользования.
Довод ответчика о том, что вопрос пользования санузлом истцу следует решить с ООО «В» суд не принимает во внимание, поскольку правоотношения по договору аренды у истца возникли с СП ОАО «Б».
Заявление третьего лица о том, что расходы за освещение, уборку помещений, санузлов, воду, канализацию оплачивает ООО «В», поэтому санузлы закрыли и установили решетку в фойе, суд не принимает во внимание. Материалами дела подтверждается факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендной платы и коммунальных платежей.
В соответствии со ст. 133 ХПК Республики Беларусь с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по госпошлине.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 133, 149, 94, 193, 204, 205, 206, 207 ХПК Республики Беларусь, суд
решил:
Обязать совместное белорусско-британское предприятие открытое акционерное общество «Б» устранить препятствия в пользовании обществом с дополнительной ответственностью «А» помещениями общего пользования (туалетами), расположенными на первом этаже здания.
Взыскать с совместного белорусско-британского предприятия открытое акционерное общество «Б» (г.Осиповичи) в пользу общества с дополнительной ответственностью «А» (г.Осиповичи) 310000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении 15-дневного срока на апелляционное обжалование.
Приказы на исполнение решения выдать после вступления решения в законную силу.

Входит ли в аренду места общего пользования

Gennady без анализа…. просто вот такая выдержка:
Мы арендуем помещение у ООО на втором этаже двухэтажного здания. Наш договор аренды зарегистрирован. В 2005 г. нам выставили счет за аренду не только за помещения, в которых мы работаем, но и за лестничные клетки и лестницы — за все по одной рыночной стоимости. Платить за лестницы мы не хотим. Правы ли мы?
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Как видно из текста вопроса, договор аренды помещения надлежащим образом зарегистрирован.
Пунктом 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, помещения в нем или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Таким образом, объект договора аренды (помещение, предоставляемое арендатору в аренду) должен быть четко определен в договоре аренды с указанием его размера.
У арендатора в силу договора аренды возникает обязанность по внесению арендной платы только за помещения, установленные в качестве объекта аренды.
Поэтому в том случае, если договором аренды установлено, что арендатору передаются в аренду только помещения, которые он использует для работы, у него не возникает обязанности по внесению арендной платы за места общего пользования, включающие лестничные клетки и лестницы.
В одностороннем порядке изменить объект аренды арендодатель не имеет права на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В том случае, если в соответствии с договором места общего пользования являются объектом аренды, арендатор обязан уплачивать за них арендную плату в установленном договором размере.
Е. Карсетская
1 июля 2005 г.
«Новая бухгалтерия», выпуск 7, июль 2005 г.