Аренда квартиры сотруднику налогообложение

… предоставление квартиры в пользование

Вариантов обеспечения работников квартирами для проживания множество. Мы попытаемся сегодня с вами рассмотреть наиболее «ходовые» из них. А начнем с предоставления работнику квартиры в пользование для проживания.

НДФЛ, ВС и ЕСВ. Подпункт «а» п.п. 164.2.17 НКУ относит к допблагу стоимость использования жилья, других объектов материального или нематериального имущества, принадлежащих работодателю и предоставленных налогоплательщику в безвозмездное пользование, или сумму компенсации стоимости такого пользования.

В качестве исключения, не является дополнительным благом и не облагается НДФЛ на основании п.п. «а» п.п. 164.2.17 НКУ доход, полученный плательщиком налога в виде стоимости использования жилья, предоставленного ему в бесплатное пользование, при одновременном выполнении двух условий.

Первое — это имущество принадлежит работодателю на праве собственности.

Второе условие — предоставление обусловлено

выполнением работником трудовой функции согласно трудовому договору (контракту), или предусмотрено нормами колдоговора или в соответствии с законом в установленных ими пределах

На наш взгляд, ЕСВ здесь не будет. Ведь жилье предоставлено работнику бесплатно. А порядок определения размера неденежного дохода, например, отталкиваясь от обычных цен, как это предусмотрено разд. IV НКУ, в Законе № 2464 не прописан. Радует, что такого же мнения по этому вопросу придерживаются и налоговики (см. письмо ГФСУ от 24.05.2017 г. № 324/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

С идеальной ситуацией, когда «сработали» оба озвученные выше условия для необложения НДФЛ и ВС, разобрались.

Теперь давайте посмотрим, как будут развиваться события, если не будет выполнено первое и/или второе условие.

Итак, если не выполнено только первое условие, например, работодатель арендует жилье и предоставляет его в пользование работнику. В этом случае стоимость такого жилья, рассчитанная по обычным ценам, будет для работника доходом в виде заработной платы (см. п.п. 2.3.4 Инструкции № 5) с соответствующим обложением НДФЛ (в форме № 1ДФ — признак дохода «101»), ВС и обязательным взиманием ЕСВ.

Если же не выполнено первое и второе или только второе условие, то стоимость такого жилья для целей НДФЛ и ВС можно рассматривать как дополнительное благо (в форме № 1ДФ — признак дохода «126»). А вот для ЕСВ этот доход все равно останется зарплатой.

Причем заметьте, поскольку «жилищный» доход был предоставлен в неденежной форме, базой обложения НДФЛ будет стоимость такого дохода, рассчитанная по обычным ценам, умноженная на «натуральный» коэффициент*.

*При ставке НДФЛ 18 % размер «натурального» коэффициента равен 1,219512.

Резюме. Если работодатель передает работнику в бесплатное пользование жилье, принадлежащее такому работодателю на праве собственности, для необложения НДФЛ и ВС стоимости использования жилья важно, чтобы в коллективном (трудовом) договоре было указано, что такое предоставление обусловлено выполнением работником трудовой функции.

Если предоставленное работнику жилье не принадлежит работодателю, от НДФЛ, ВС и ЕСВ не уйти.

Налог на прибыль. Если предприятие предоставляет работнику в пользование квартиру, возникает закономерный вопрос: а откуда у предприятия квартира? На этот вопрос возможны два варианта ответа.

Вариант первый. Квартира находится на балансе предприятия. В этом случае такая квартира отражается в составе основных средств. Поэтому учет такой квартиры будет вестись таким же образом, как и учет других основных средств. При этом ориентироваться надо на бухучет.

А что в бухучете? В бухучете квартира отражается на субсчете 103 «Здания и сооружения». Стоимость квартиры будет попадать в расходы через амортизацию. Такая амортизация будет списываться в дебет счетов 91 «Общепроизводственные расходы», 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт», 949 «Прочие расходы операционной деятельности». В зависимости от того, какой работник живет в квартире.

Если вы — малодоходник, то на этом можно и остановиться. Просто берется бухучетный финрезультат, в котором уже учтена амортизация квартиры.

Однако если вы — высокодоходник, вам следует рассчитывать по квартире «амортизационные» разницы (пп. 138.1, 138.2 НКУ). Также вам следует помнить о том, что в налоговом учете не амортизируются непроизводственные основные средства (п.п. 138.3.2 НКУ).

Для того, чтобы доказать, что приобретенная для проживания работников квартира связана с хозяйственной деятельности, необходимо, чтобы право проживания в квартире предприятия было предусмотрено в коллективном (трудовом) договоре

В противном случае высокодоходнику придется рассчитать разницы, увеличив объект обложения налогом на прибыль.

Вариант второй. Предприятие само арендует квартиру для своего работника. В таком случае квартира не находится на балансе предприятия. А в бухучете (и в налоговоприбыльном учете) в расходы попадает только стоимость арендных платежей. При этом доказывать связь расходов на такую аренду с хоздеятельностью не требуется. Даже высокодоходникам.

НДС. Если предприятие приобрело для своего работника квартиру с НДС (напоминаем о льготе п.п. 197.1.14 НКУ), по такому приобретению оно отразит налоговый кредит. И, разумеется, придется доказывать связь приобретенной квартиры с хозяйственной деятельностью (так же, как и для целей «налоговой» амортизации). Если же такую связь доказать не удастся, придется начислять «компенсирующие» НДС-обязательства согласно п. 198.5 НКУ. В таком случае сумма НДС «ляжет» на первоначальную стоимость квартиры.

Не исключено, что налоговики захотят увидеть еще и начисление НО с передачи услуг по пользованию квартирой (видимо, ориентиром будет минбаза из п. 188.1 НКУ, именно на него ссылаются налоговики при бесплатных передачах).

… возмещение расходов на аренду

Ситуацией, когда работник сам находит и снимает себе жилье, уплачивая за него арендодателю арендную плату, а работодатель компенсирует работнику расходы на проживание (аренду), сегодня никого не удивишь. Главное — разобраться в ее налоговых последствиях.

НДФЛ, ВС и ЕСВ. Сумма компенсации работнику стоимости арендной платы — однозначно доход работника. Какой именно?

Если возможность такой компенсации предусмотрена в разделе «Оплата труда» колдоговора (трудового договора, заключенного с работником), то это зарплата. Ведь согласно п.п. 2.3.4 Инструкции № 5 такая выплата включается в фонд оплаты труда. Поэтому в составе зарплаты сумма компенсации войдет в базу обложения НДФЛ (признак дохода в 1ДФ — «101»), ВС и в базу начисления ЕСВ.

Если же в документе, который утвержден на предприятии и определяет «набор составляющих» зарплаты работников, такой компенсационной выплаты нет, для целей удержания НДФЛ и ВС такой доход можно отнести к допблагу на основании п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ (признак дохода в форме № 1ДФ — «126»). А вот для ЕСВ он останется зарплатой (см. п.п. 5 п. 3 разд. VI Инструкции № 449).

Налог на прибыль. Для налоговоприбыльного (и бухгалтерского) учета предприятия ситуация практически идентична ситуации, когда предприятие само арендует квартиру для работника. То есть расходы на компенсацию работнику арендных платежей попадают в расходы предприятия.

НДС. В НДС-учете полный штиль — не будет ни НК, ни НО.

… предоставление квартиры в аренду

Не всегда предприятие готово предоставить работнику жилье бесплатно. Но оно может сдавать его за определенную плату. Возникает ли в этом случае у работника доход?

НДФЛ, ВС и ЕСВ. В рассматриваемой ситуации у работника может возникнуть налогооблагаемый доход только в том случае, если арендная плата, уплачиваемая работником по договору аренды, заключенному с работодателем, ниже обычной цены. Тогда разница между обычной ценой аренды и фактической ценой превратится для работника в допблаго на основании п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ (в форме № 1ДФ такой доход отражаем с признаком «126»).

Причем в налогооблагаемый доход сумма скидки-допблага попадет увеличенной на «натуральный» коэффициент.

Также из суммы скидки нужно будет удержать ВС (см. п.п. 1.2 и 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Так что будьте внимательны, особенно если работодатель сдает в аренду работнику не собственную, а специально арендованную для него у другого субъекта хозяйствования или физлица квартиру (субаренда). Тут уж ниже той цены, по которой предприятие само арендует квартиру, лучше не опускаться. Иначе доход у работника будет налицо.

Если квартира принадлежит предприятию на праве собственности, то рекомендуем не опускаться ниже минимальной суммы арендного платежа, рассчитанной органом местного самоуправления села, селения, города, на территории которого находится жилье.

Теперь о ЕСВ. По нашему мнению, единый взнос с суммы скидки не взимается, поскольку такой доход не указан прямо в Инструкции № 5 в фонде оплаты труда.

Однако есть вероятность, что налоговики при проверке попытаются подтянуть эту выплату под трудовую и «накрутить» ЕСВ. Такой вывод можно сделать, прочитав ИНК ГФСУ от 02.08.2017 г. № 1454/6/99-99-13-02-03-15/ІПК (см. с. 3). Однако мы считаем, что это неправомерно.

Налог на прибыль. Если предприятие сдает свою квартиру в аренду сотруднику, в учете предприятия это отражается как обычная продажа услуг по аренде.

В налоговоприбыльном учете такая сдача квартиры в аренду отражается так же, как и в бухучете. То есть сумма арендных платежей, полученных от сотрудника, попадает в прочие операционные доходы предприятия (п. 17 П(С)БУ 14). Таким образом, эти доходы отразятся по кредиту субсчета 719 «Прочие доходы от операционной деятельности». При этом квартира, которую предприятие сдает в аренду, продолжает оставаться на балансе предприятия и на нее продолжает начисляться амортизация (п. 16 П(С)БУ 14). Сформированный из доходов и расходов финрезультат и является объектом обложения налогом на прибыль.

НДС. При сдаче квартиры в аренду сотруднику предприятию необходимо ориентироваться на минбазу. Минбазой для услуг по аренде квартиры будет обычная цена таких услуг (п. 188.1 НКУ).

… предоставление займа на покупку недвижимости

Еще один вариант, несомненно, уже более привлекательный для самого работника, — взятие у предприятия займа на покупку собственного жилья (ст. 1046 — 1053 § 1 «Заем» гл. 71 «Заем. Кредит. Банковский вклад» ГКУ).

НДФЛ, ВС и ЕСВ. В соответствии с п.п. 165.1.31 НКУ основная сумма возвратной финансовой помощи, полученная плательщиком налога, не включается в общий месячный налогооблагаемый доход налогоплательщика. Следовательно, в период действия срока договора займа, заключенного согласно требованиям ГКУ, выплаченная по такому договору сумма не подлежит обложению НДФЛ. Также не будет ВС (см. п.п. 1.2 и 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

В Налоговом расчете по форме № 1ДФ сумму выданного физическому лицу беспроцентного займа отражайте с признаком дохода «153»

Заметьте, сумма задолженности попадет в налогооблагаемый доход физического лица только в случае, если предприятие простит долг заемщику.

ЕСВ сумма выданного займа не облагается (независимо от того, работнику или неработнику он выдан), поскольку эта выплата не входит в фонд оплаты труда согласно п. 3.28 Инструкции № 5 и не является базой для начисления ЕСВ в соответствии с п. 13 разд. I Перечня № 1170.

Налог на прибыль. При отражении предоставленного работнику займа необходимо ориентироваться на бухучет. В бухучете предоставление займа и его возврат не влияют на финрезультат. Возможные проблемы, связанные с отражением беспроцентного займа в бухучете (а стало быть, влияющие и на налоговый учет), мы рассмотрим в одном из ближайших номеров.

НДС. Операция по привлечению и возврату средств по договору займа не является объектом обложения НДС (п.п. 196.1.5 НКУ). Поэтому НДС-учета в случае предоставления займа работнику, по сути, не будет.

… продажа квартиры в рассрочку

Продаже квартиры работнику в рассрочку — замечательный вариант связать тесными узами предприятие с ценным сотрудником ☺ (ст. 694 — 695 ГКУ). В таком случае, выступая собственником квартиры (специально приобретенной для продажи работнику или, предположим, уже числящейся на балансе предприятия), предприятие продает ее работнику на условиях рассрочки платежа. Что с налогообложением? Разбираемся!

НДФЛ, ВС и ЕСВ. Налогооблагаемый доход у работника возникнет только в том случае, если продажа квартиры осуществляется по сниженной цене, т. е. со скидкой. Согласно п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ сумма скидки обычной цены (стоимости) товаров (работ, услуг), индивидуально предназначенной для плательщика налога, включается в налогооблагаемый доход налогоплательщика как доход в виде дополнительного блага. Такой доход с учетом «натурального» коэффициента облагается НДФЛ по ставке 18 %. Также с суммы скидки нужно будет удержать ВС.

Датой возникновения дохода у работника в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, следует считать дату перехода права собственности.

Снова повторимся, что, по нашему мнению, ЕСВ с дохода в виде скидки не взимается. Аргумент — доход в виде скидки не указан в Инструкции № 5 как составляющая фонда оплаты труда. Но есть вероятность, что налоговики в этом вопросе с нами не согласятся. Подробнее см. на с. 3.

Налог на прибыль. При продаже квартиры в рассрочку в учете предприятия отражается продажа основного средства.

Для начала посмотрим, как такая операция отражается в бухучете. Согласно П(С)БУ 27 квартиру, находящуюся на балансе предприятия и предназначенную для продажи работнику, переводят с субсчета 103 «Здания и сооружения» на субсчет 286 «Необоротные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи». Доход от реализации квартиры отразится на субсчете 712 «Доход от реализации оборотных активов», а балансовая стоимость квартиры — на субсчете 943 «Себестоимость реализованных производственных запасов» (при передаче квартиры, так как все риски и выгоды, связанные с правом собственности на товар, переданы).

А если предприятие-работодатель является высокодоходником, необходимо определить «продажные» разницы — увеличить финрезультат на сумму бухучетной остаточной стоимости квартиры и уменьшить финрезультат на сумму остаточной стоимости квартиры, рассчитанной по правилам НКУ (пп. 138.1, 138.2 НКУ).

НДС. При продаже квартиры в рассрочку на договорную стоимость квартиры должны бы, по идее, начисляться налоговые обязательства по НДС. Однако такая продажа квартиры, как правило, не является первой продажей жилья, поэтому, по нашему мнению, такая продажа подпадает под «жилищную» льготу, установленную п.п. 197.1.14 НКУ. Поэтому, если на входе был НК, то его придется компенсировать НО из-за п. 198.5 НКУ.

Как видите, вариантов с обеспечением работников жильем множество. Выбирайте оптимальный!

Добрый день, друзья.

Два прямо противоположных документа у меня в руках.

Ситуация: ваша компания арендует для иногородних сотрудников жилье. Вы легально заключили договоры аренды жилых помещений, удержали НДФЛ с арендодателя, заплатили его в бюджет. А налоговики приходят и говорят: «Заплати НФДЛ второй раз. Плюс, страховые взносы». Налоговикам наплевать, что еще в 2015 году вышло разъяснение Президиума ВС РФ, в котором черным по белому написано, что если аренда жилых помещений совершается в интересах компании, то НДФЛ не удерживается. Им наплевать, что в данном случае это зарплатой не является и страховые взносы с этого не платятся. У налоговиков и Минфина иная точка зрения.

Вот, например, действительный государственный советник РФ второго класса Бондарчук 22 марта 2019 года подписал письмо № БС-4-11/5192@, где он напоминает про письмо Минфина, в котором написано, что в этом случае надо платить страховые взносы. Если компания арендует помещение для своих сотрудников. Письмо Минфина от 6 марта 2019 года № 03-15-07/14672.

И Минфин делает совершенно потрясающий вывод. Директор департамента Сазанов: «Таким образом, поскольку компенсация расходов по найму жилых помещений работникам осуществляется работодателем на основе локального нормативного акта организации, а не в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления, то такая компенсация подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке».

С какого перепуга? Вот свеженькое Определение Верховного суда РФ от 21 марта 2019 года №306-ЭС19-1713 по делу №А47-2007/2018. Здесь черным по белому написано, что несмотря на то, что компенсационные выплаты по найму жилья работнику произведены в связи с наличием трудовых отношений, данные выплаты не обладают признаками заработной платы, соответственно, не подлежат обложению страховыми взносами. А раз они не обладают признаками заработной платы, то НДФЛ они тоже не облагаются. Страховые ноль, НДФЛ ноль.

Напомню, что налоговики при принятии решений обязаны не просто придерживаться позиции Верховного суда, они обязаны следовать позиции Верховного суда. Обязаны следовать. Зачем тогда выпускать подобные письма? Зачем беспокоить бизнесменов попусту? Ответ простой: чтобы пополнить бюджет.

Как будете поступать вы, не знаю. Но я считаю, что если организация арендует жилье для своих сотрудников, и эта аренда жилья связана с интересами компании, то НДФЛ и страховые в этом случае не платятся. Так сказал Президиум Верховного суда, ссылаясь на решение Верховного суда.

На семинарах я вам дам еще больше судебной практики, которая на вашей стороне. А бумага, которую подписал господин Сазанов, незаконна.

Спасибо и удачи в делах.

Gajus-Images/

Как компании ищут жилье для сотрудников?

Как правило, квартиры для своих сотрудников компании выбирают через агентства недвижимости, так как компаниям нужно официально оформить отношения с юридическим лицом. И, конечно, заказчик не подает никаких объявлений в газеты или на популярные интернет-площадки. Выбор происходит из представленных на рынке предложений.

Если речь о крупных компаниях, международных концернах или о посольствах, то им важны опыт, имя и репутация агентства недвижимости. Зачастую агентства выбирают на тендерной основе.

Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?

Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Кто ищет?

Ищут и подбирают квартиры или апартаменты для корпоративных нужд, как правило, отдел кадров или другой административный департамент. При этом ответственные за данный вопрос люди не только ищут подходящее агентство, но и занимаются размещением, трансфером сотрудников и прочими организационными моментами.

Коротко о документах

При корпоративной аренде заключают два договора. Первый – договор оказания услуг. Его подписывают компания-заказчик и агентство недвижимости. Второй – договор аренды. Его подписывают компания и собственник квартиры. Если компания иностранная, оба договора составляют на двух языках.

Какие преимущества в такой аренде для собственника?

Все просто. Собственник, решая сдавать квартиру, обращается в агентство недвижимости и оговаривает, что предпочитает корпоративных арендаторов. Обычно с компаниями имеют дело те хозяева жилья, кому важна юридическая и налоговая чистота сделки, своевременные платежи. Кроме того, корпоративные арендаторы больше заботятся о сохранности имущества, и это долгосрочные договоренности: средний срок корпоративных договоров аренды – три года. Любопытно, что довольно часто таким арендаторам нужна временная регистрация, и, поскольку все официально, арендодатели всегда идут навстречу в этом вопросе.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?

Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.

У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.

Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.

Какой диапазон по ценам в корпоративной аренде?

В Москве компании выделяют на съем элитной квартиры в Москве в среднем 150 тысяч рублей в месяц для менеджеров среднего звена и от 300 тысяч рублей для топ-менеджеров.

При этом доля корпоративных квартиросъемщиков среди всех арендаторов элитной недвижимости не превышает 5-7%.

Текст подготовила Мария Гуреева

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Регистрация и налоги ИП для чайников

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей